형식적으로 대항요건을 모두 갖추었지만 주택임대차보호법의 적용 대상에서 제외된 사례

판례 해설

서민의 주거 안정을 도모하기 위해 제정된 주택임대차보호법은 일반적인 임대차 관계보다 두텁게 임차인을 보호한다. 이에 따라 기존의 임대차 관계에서의 임차인은 철저한 을의 입장이었던 반면, 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 계약 기간 중에 주택의 소유자가 변경되더라도 기존 임대차 계약의 내용을 새로운 소유자는 물론 낙찰자와 같은 제3자에게도 동일하게 주장할 수 있고, 소액임차인에 해당하는 경우에는 최우선변제권까지 행사할 수 있다.

이렇게 임차인이 우선적으로 보증금을 반환받는 등 여러 권리를 갖게 되자 일부 채권자들이 자신들의 채권을 우선적으로 변제받을 목적으로 임대차 형식을 가장하는 경우가 발생하였는바, 이에 대법원은 아무리 주택임대차보호법에서 요구하는 대항요건을 갖추었다고 하더라도 그 계약의 목적이 주택의 사용에 있지 않다면 해당 채권자는 주택임대차보호법의 적용에서 제외되어야 한다고 판단하였다.

그렇다면 주거 사용 목적을 어떻게 판단할 수 있을까. 이 사건을 통해 유추해보자면 ① 보증금을 기존의 채권으로 갈음하고, ② 임대차 당사자가 친인척 관계에 있으며, ③ 계약 체결 당시 임대인이 경제적으로 궁핍한 상태임에도 보증금이 사실상 매매대금에 이를 정도로 일반적인 수준을 넘었다면 주택임대차보호법을 악용할 목적으로 판단된다고 할 것이다.

법원 판단

주택임대차보호법(이하 `법`이라 한다)의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조).

기록에 의하면, ① 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, ② 소외 1은 ○○빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, ③ ○○빌라에 관한 강제경매절차에서 이 ○○빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. ○○빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. ○○빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, ○○빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 ○○빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 ○○빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 ○○빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제 받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다.

그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

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