판례 해설
앞서 소개한 판례를 통하여 집합건물 제18조에서 공용부분에 관하여 공유자가 다른 공유자에게 가지는 채권은 그의 특별승계인에 대해 행사할 수 있음을 확인하였다. 이는 특별승계인의 자기책임 원칙과 상충한다고 보일 수 있으나, 집합건물의 운영 및 공용부분의 유지·관리를 위한 것이므로 공익적인 측면으로 보았을 때는 필요한 규정임을 알 수 있다.
특별승계인은 모든 관리비 채무를 승계하지는 않고 연체료와 전유부분 관리비를 제외한 공용부분 관리비를 승계하게 되는데, 대상 판결에서는 공용부분 관리비와 전유부분 관리비의 구분이 명확하지 않은 항목에 대해서는 어떻게 판단하여야 할지가 쟁점이 되었다.
법원은 이에 대하여 청구서상에서 공용부분으로 기재된 부분만을 공용부분으로 판단하지 않고, 각 입주자의 전유부분과 관련한 비용으로 명확히 구분되지 않는다면 공용부분 관리비에 해당하는 것으로 특별승계인이 부담해야 한다고 판시하였다.
법원 판단
집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 대법원 판결 등에서 설시된 법리에 의하면, 구분소유 건물의 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 특별승계인은 이를 승계한다.
살피건대, 갑 2의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 청구하는 공용부분에 관한 체납관리비의 항목은 ① 기본 전기료 1,486,497원, ② 공동 전기료 1,909,896원, ③ 공동 수도료 745,317원, ④ 냉난방 가스료 4,081,540원, ⑤ 청소용역비 3,054,140원, ⑥ 오물수거료 67,453원, ⑦ 제충당금 3,626,725원, ⑧ 일반 관리비 16,787,390원인 사실, 위 각 관리비는 실제로 지출한 비용을 토대로 계산의 오류 없이 산출한 금액인 사실을 인정할 수 있다.
그런데 이 중 전기료(①, ②) 및 ③ 수도료, ④ 냉난방 가스료 및 ⑥ 오물수거료에 관하여 보면, 이러한 관리비들은 개별 세대에 부과되고 관리주체인 원고가 그 징수만을 대행하는 데 불과하므로 공용부분의 관리비라고 볼 수 없다는 견해도 있다. 왜냐하면, 이러한 비용은 구분소유자 또는 점유자에게 부과되고 관리단이 그 징수만을 대행하는 ‘사용료’이고 주택법 시행령 제58조 제3항은 관리비와 사용료를 명확히 구분하고 있으므로, 이러한 사용료는 비록 관리비라는 명목으로 청구되나 실질이 재화 또는 용역의 대가에 불과한 것이니, 이를 두고 공용부분의 ‘관리비’에 해당되지 않는다고 볼 수도 있기 때문이다. 또한 ① 기본전기료와 ④ 냉난방 가스료는 전유부분을 위한 것인지, 공유부분을 위한 것인지 명확히 구분되지 아니한다. 즉 기본전기료의 경우 한국전력에서 부과하는 기본요금이라고 할 것인데, 기본요금은 설비비 등 고정비용을 회수하기 위한 요금으로서 전유부분에 관한 비용도 포함되어 있다. 또한 냉난방 가스료의 경우 갑 6의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물은 중앙집중식 냉·난방 방식을 취하고 있어 냉·난방을 가동하면 오피스텔 각 호실과 각층 복도 및 1층 로비에 동시에 냉·난방이 공급되는 사실 및 이 사건 건물에는 건축 당시부터 난방열량계가 부착되어 있지 않아 냉·난방비를 공용부분과 전유부분으로 구별하지 않고 공용부분의 관리비로 부과해 온 사실을 인정할 수 있으므로, 역시 공유부분과 전유부분이 혼재하고 있다.
그러나 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결에서 설시된 법리에 의하면 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 앞서 본 집합건물법 제18조의 입법취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지․관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지․관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지․관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 이러한 법리에 의하면, 전기료(①, ②) 및 ③ 수도료, ④ 냉난방 가스료 및 ⑥ 오물수거료 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당되므로, 공용부분의 관리비에 해당된다.
나머지 ⑤ 청소용역비, ⑦ 제충당금, ⑧ 일반관리비 등은 공용부분의 보존, 유지, 관리를 위한 경비이므로 공용부분에 관한 관리비에 해당된다고 할 것이므로, 피고에게 승계됨은 명백하다.
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