토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 존재하긴 했지만 그 건물이 미등기건물이라면 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 성립할까?
- 권형필 변호사
- 3월 7일
- 2분 분량
판례 해설
법정지상권은 가장 객관적인 제도이다. 즉, 토지에 저당권을 설정할 당시에 그 대지 위에 건물이 존재했는지와, 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이었는지만 판단하면 된다. 나아가 이는 가장 명확한 문서인 등기부등본을 바탕으로 판단한다.
그렇다면 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 존재하기는 했지만, 그 건물이 등기되지 않은 미등기건물이었다면 이를 어떻게 판단해야 할까. 이 사건에서는 토지와 건물을 함께 매수하였으나, 토지에 대해서만 등기가 이뤄지고 건물에 대해서는 이전 등기를 받지 못하여 계속 미등기 상태로 남아있었다. 문제는 이후 해당 토지에 설정된 저당권의 실행으로 경매가 진행되었는 바, 해당 건물에 법정지상권 내지 관습상 법정지상권이 인정되는지가 문제되었다.
이에 대해 법원은, 토지에 저당권을 설정할 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다고 명확하게 판단하였다. 나아가 건물에 등기가 되지 않는 이상 관습상 법정지상권 역시 성립하지 않는다고도 판단하였다.
물론 이제는 부동산을 매매하는 과정에서 등기를 가장 중요하게 생각하기 때문에 이러한 문제가 발생할 여지는 거의 없다. 하지만 간혹 등기 여부를 확인하지 않거나, 큰 문제가 생기지 않을 거라고 넘기는 경우가 있으니 주의가 필요하다.
법원 판단
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다.
또한 관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 할 것이다.
이와 달리, 대지와 그 지상의 미등기건물을 양도하여 대지에 관하여만 소유권이전등기를 경료하고 건물에 관하여는 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있다가 양수인이 대지에 설정한 저당권의 실행에 의하여 대지의 소유자가 달라지게 된 경우에 그 저당권 설정 당시 양도인 및 양수인이 저당권자에게 그 지상건물을 철거하기로 하는 등의 특약을 한 바가 없다면 양도인이 그 지상건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다는 견해를 표명한 대법원 1972. 10. 31. 선고 72다1515 판결은 이와 저촉되는 한도 내에서 이를 폐기하기로 한다.
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