판례 해설
관리비는 국가에 비유하면 세금과 같은 것으로 건물을 관리하기 위해 필요한 인력, 기술, 장비 등에 소요되는 일체의 비용과 전기 및 수도 등의 제반 비용을 말한다. 이러한 관리비에는 현재 발생한 비용과 장래에 소요될 비용까지 포함되기 때문에 관리비가 미납될 경우 건물운영에 차질이 생기게 된다.
그렇기 때문에 집합건물의 관리활동을 안정적이고 지속적으로 유지하기 위해서는 관리비 부담의 의무가 개별적 사안이나 사정에 따라 그 주체가 달라져서는 안되며, 법원 또한 이러한 점을 고려하여 단체법적 법률관계에 있어서 그 적용은 외관상 드러난 형식적 관계에 따라 판단해야한다고 하며 형식적 소유자와 실질적 소유자가 다른 경우, 등기부에 소유자로 등재된 사람에게 관리비 부담의 의무가 있다고 판시하였다.
법원 판단
가. 이에 대하여 피고는 2011. 12. 21. C에게 피고 소유 오피스텔을 매도한 후 C 앞으로 위 오피스텔에 관하여 소유권이전청구권 가등기를 마쳤고, C가 사실상 위 오피스텔을 관리하고 있으므로, 피고는 위 오피스텔에 대한 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장한다.
살피건대, 을 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 소유 오피스텔 중 301호에 관하여 2011. 12. 21. C 앞으로 소유권이전청구권 가등기가 마쳐진 사 실을 인정할 수 있으나, 위와 같은 사정만으로는 위 오피스텔의 소유자인 원고가 관리비를 지급할 의무를 부담하지 않는다고 보기 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 또한 피고는 피고 소유 오피스텔 중 305호를 제외한 나머지 호실은 임대하여 임차인이 사용하였으므로, 임차인이 관리비 지급의무를 부담하는 것이고 소유자인 피고는 관리비 지급의무를 부담하지 않는다고 주장한다.
살피건대, 관리비는 집합건물의 관리활동을 지속적으로 유지하는 데 필요한 인력ㆍ기술ㆍ장비에 소요되는 일체의 비용(협의의 관리비)과 사용한 전기ㆍ수도 등 제반비용(광의의 관리비)을 말하는 것인데, 이러한 관리비에는 현재의 경비뿐만 아니라 장래에 소요될 비용도 포함되어 있으며, 매월 관리비 예산의 집행 후 남는 금원은 공용 부분을 위한 비용 등으로 적립되고 있는 점, 집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제1항,, 제25조 제1항 제2호를 종합적으로 해석하여 보면, 관리인은 '건물과 그 대지 및 부속 시설의 관리에 관한 사업’의 시행을 목적으로 법률상 당연히 설립된 관리단의 사무집행을 위하여 그 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위를 할 권한이 있고, '건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업'에는 당연히 집합건물 전체의 구조 및 설비의 수선ㆍ유지ㆍ관리, 전유부분과 공용부분의 기본적 사용을 위한 전기, 수도, 난방 등의 공급, 보건과 안전을 위한 용역 제공, 이러한 사무의 계속적인 집행을 위한 인적ㆍ물적 조직의 정비 등이 포함된다고 할 것이므로, 결국 관리단은 구분 소유자에 대하여 공용부분은 물론이고 전유부분에 관하여도 관리단이 공급한 역무(구분소유자가 실제로 사용한 만큼 부과되는 전기료, 수도료 등은 전기, 수도 등의 공급자와 체결된 공급계약의 내용에 따라 관리단이 공급계약의 당사자가 되어 요금납부의무를 부담하고 내부적으로 구분소유자에게 징수하는 경우와 개별 구분소유자가 공급계약의 당사자가 되어 요금납부의무를 직접 부담하는 경우가 있을 수 있는데, 후자의 경우도 통상적으로 관리단에 의한 설비관리 및 검침 등을 거쳐 광의의 관리비로 부과 및 징수되고 있으므로, 위 두 가지 경우 모두 '관리단이 공급한 역무'에 해당한다)에 관한 비용을 청구ㆍ수령할 수 있다고 보아야 하는 점, 이처럼 집합건물법은 관리단이 협의 및 광의의 관리비 채권의 귀속주체이고, 구분소유자가 관리비의 부담의무자라는 것을 전제로 하고 있는 점, 집합건물 중 특히 공동주택에 관하여 적용되는 주택법은, 공동주택의 입주자(주택의 소유자 등) 및 사용자(주택을 임차하여 사용하는 자 등)는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는데, 주거용도로도 많이 활용되고 있는 오피스텔 등 집합건물의 경우 이와 달리 보아야 할 별다른 이유가 없는 점 등을 종합하여 보면, 집합건물의 구분소유자는 집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제1항, 제25조 제1항 제2호를 근거로 하여 공용부분 및 전유부분에 관한 관리비를 관리단에게 납부할 의무가 있다고 봄이 타당하다.
한편, 앞서 본 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2007. 12. 24.경 위 오피스텔 3층 전부를 매수하여 임대업을 영위하여 온 사실, 피고는 2007. 12.분부터 2010. 1.분까지 총액 15,122,180원의 관리비를 체납하여 2010. 4. 21. 원고와 사이에 제주지방법원 2010가소10293 관리비 사건에서 관리비가 5,000,000원으로 감액된 금액으로 강제조정결정이 확정된 사실, 피고는 이 사건 제1심 재판장의 위 오피스텔 임차인과의 임대차계약서를 제출하라는 명령에도 불구하고 이를 제출하지 아니하고 있으면서 당심에서는 2분의 1 수준으로 감액을 요구하고 있는 사실, 원고는 임차인이 관리비를 납부하지 아니할 경우 임대인의 임대차보증금 반환시 임대인으로부터 반환되는 임대차보증금에서 관리비를 받아 온 사실, 피고가 매수한 3층은 전체가 하나의 계량기로 통제되고 있어 관리비를 체납하는 임차인에 대한 개별 단전, 단수가 이루어지지 아니하여 이 사건과 같이 피고와 임대차계약을 체결한 임차인이 장기간 관리비를 체납하는 경우가 발생한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정 사실에 의하면, 원고와 피고 사이에, 이 사건 전유부분에 관하여 임차인이 체납한 관리비를 피고가 부담하기로 하는 약정이 있었다고 봄이 상당한 특별한 사정도 있다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
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