업종제한 규정이 있는 상가에서 업종을 지정받은 수분양자 외에 임차인이 제한업종 변경에 동의할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 3월 17일
- 2분 분량
판례 해설
일부 상가 중에는 분양계약서나 관리규약을 통해 지정업종 또는 업종제한을 규정하는 경우가 있다. 이 경우, 분양계약을 체결한 수분양자는 물론, 수분양자로부터 점포를 인수한 매수인, 나아가 임차인도 이 규정을 준수해야 한다. 매매계약이나 임대차 계약을 체결할 때 이러한 사실을 알려야 하기도 하지만, 설령 이러한 사실을 몰랐다고 하더라도 업종제한 규정을 위반한 사실이 정당화되지 않는다. 이러한 상가의 지정업종 규정을 변경하기 위해서는, 기본적으로 관리단집회 결의가 필요하며, 나아가 지정업종의 혜택을 받고 있는 수분양자의 동의가 필요하다.
이 사건에서는 지정업종으로 분양받은 수분양자가 해당 점포를 제3자에게 임대했다. 문제는, 그 임차인이 임대인의 의사를 묻지도 않고 다른 사람이 같은 업종으로 영업하는 것에 대해 동의했고, 이후 관리단집회에서 기존 지정업종 규정을 변경하는 결의가 이뤄졌다. 이에 임대인인 수분양자는 자신의 의사와 관계 없이 임차인이 합의를 진행한 것은 무효이며, 나아가 지정업종 변경에 관해 자신의 동의가 없었으므로 관리단집회 결의에도 하자가 있다고 주장했고, 법원은 이러한 원고의 주장을 모두 인정했다.
법원 판단
분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.
앞에서 본 법리와 위 인정사실을 종합하여 보면, 이 사건 상가의 경우 당초의 분양계약상 업종변경에 대하여는 분양자인 D 산업의 동의를 얻어야 하지만, 이 사건 상가의 2/3가 분양된 후에는 상가관리위원회의 승인을 받아야 하는데, 상가관리위원회는 수분양자 전원으로 구성된다는 것이고, 그 밖에 수분양자 이외의 자가 상가관리위원회의 회원이 된다고 볼 아무런 근거가 없으며, 한편 이 사건 상가의 경우 소유권만을 분양하였으므로 여기서 수분양자는 명백히 소유권을 분양받은 자, 즉 구분소유자를 의미한다고 할 것이니, 결국 위 상가관리위원회는 그 명칭에 상관없이 바로 집합건물법상의 구분소유자 단체인 관리단을 의미하는 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 상가의 경우 분양계약상 정해진 업종을 변경하는 데 대한 승인권은 집합건물법상의 관리단이 갖는다고 할 것이다.
그렇다면 이 사건 번영회는 집합건물법상의 관리단이라 할 수 없고, 달리 피고 1이 분양받은 214호 점포에서 부동산중개 영업이나 미장원 영업을 영위할 수 있도록 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포 소유자의 동의를 얻지 못했음은 피고들의 주장 자체로 명백하거나 기록상 명백하므로 피고 1이 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대하여 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다.
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