판례 해설
지역주택조합으로서는 최대한 많은 조합원을 확보해야 무리 없이 사업을 추진할 수 있는 반면, 사업 진행 중에 답보 상태에 빠지거나, 사업 자체가 좌초되는 등 안 좋은 사례를 들은 사람들은 지역주택조합에 가입하는 것을 망설이게 된다. 이때 지역주택조합이 사용하는 카드가 바로 '환불 약정'이다. 일정한 조건을 달성하지 못했을 경우, 조합원들에게 분담금을 반환하겠다는 내용이다.
그런데 지역주택조합은 민법상 비법인사단이고, 조합의 재산은 총유물이다. 따라서 조합 재산을 관리하고 처분하기 위해서는 민법상 총유물의 법리가 그대로 적용되는바, 총회 결의가 필요하다. 여기서 말하는 조합 재산의 관리, 처분은 조합원들로부터 납부받은 분담금의 관리나 집행은 물론이고, 환불 약정도 포함된다.
따라서 조합원들에게 환불약정서를 작성해서 교부하기 전에, 먼저 조합 총회 결의를 거쳐야 한다. 만약 이러한 절차를 거치지 않았다면 해당 지역주택조합의 환불약정서는 무효가 되니, 지역주택조합에 가입하기 전에 이 부분을 먼저 확인해야 한다.
법원 판단
이 사건 확약서 및 이 사건 보증서상 환불 약정이 총회 결의를 요하는지 여부
주택법에 의하여 설립된 주택조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여 하는 것이므로 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효라고 할 것이고, 여기서 총유물의 관리 및 처분행위라 함은 비록 단순한 채무부담행위는 포함하지 아니하나, 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위는 모두 포함한다고 할 것이다.
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들에 비추어 보면, 원고들이 피고 추진위원회에 조합원으로 가입하면서 납부한 조합원 분담금 등은 피고 추진위원회의 총유물에 해당하고, 나아가 이 사건 확약서 및 이 사건 보증서에 기재된 환불약정(이하 '이 사건 환불약정'이라고 한다)은 총유물의 처분행위에 해당하여 피고 조합의 총회 결의를 요한다고 봄이 상당하다.
① 주택조합이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결정하는 조합을 말한다(주택법 제2조 제11호). 따라서 주택조합 또는 주택조합을 설립하기 위하여 구성된 추진위원회가 그 업무를 수행하기 위하여는 조합원의 모집 및 위와 같이 모집한 조합원들의 분담금 납부가 필수적이다.
② 즉, 주택조합의 사업추진은 조합원들이 납부한 분담금을 통하여 이루어지게 되는바, 피고 추진위원회가 원고들을 포함한 조합원들로부터 수령하여 보유하고 있는 조합원 부담금 등 금전은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당한다.
③ 본래 비법인사단인 경우, 구성원들은 탈퇴 또는 자격상실과 더불어 총유 재산의 관리·처분에 관한 의결에 참가할 수 있는 지위나 그 재산에 대한 사용·수익권을 상실하고, 비법인사단은 잔존 구성원들을 구성원으로 하여 실체의 동일성을 유지하면서 존속하며 그 재산 역시 잔존 조합원들의 총유로 귀속됨이 원칙이다.
그런데 이 사건 환불약정은 조합원들이 탈퇴 또는 자격을 상실하는 경우 잔존 조합원들의 총유로 귀속되는 총유물인 조합원 분담금 등의 처분(반환)을 그 내용으로 하는 것인바, 피고 추진위원회에게 주택법 제11조 제7항 내지 제9항에 따라 탈퇴 또는 자격상실한 조합원들에 대한 조합원 분담금 등 반환의무가 인정된다고 하더라도 이는 총유물의 처분행위로서 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따라야 하고, 그렇지 않다면 총회 결의를 필요로 한다.
④ 달리 원고들이 피고 추진위원회와 조합가입계약을 체결하면서 원고들이 납부한 조합원 분담금 등이 피고 추진위원회의 재산으로 편입되는 것을 유보하였다거나, 피고 추진위원회가 조합설립인가 등을 받을 것을 조건으로 조합원 분담금 등을 납부하였다고 볼 만한 사정도 없다.
⑤ 이상을 종합하면, 이 사건 환불 약정은 총유물의 처분행위에 해당하고, 피고 추진위원회가 아직 효력이 발생하지 아니한 조합규약 외에 별도의 정관 등을 제정하여 조합원의 탈퇴 내지 자격상실에 따른 총유물의 처분에 관하여 규정하고 있음을 인정할 증거가 없는 이상, 결국 이 사건 환불 약정은 피고 추진위원회의 총회 결의를 요하는 사항이라고 할 것이다.
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