주택 임대차 계약에 있어서 임대인이 소유자일 필요는 없지만, 적어도 적법한 임대 권한은 가지고 있어야 한다.

판례 해설

임대차는 타인에게 목적물을 사용 또는 수익하게 하는 조건으로 일정한 대가를 받는 법률행위이다. 따라서 소유권을 가진 소유자는 물론, 목적물을 타인에게 사용 및 수익하게 할 수 있는 권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있다.

그러나 반대로 소유권은 커녕, 타인에게 사용, 수익하게 할 권한을 가지지 못한 사람과 임대차 계약을 체결했다면 해당 계약은 무효이거나 적어도 채무불이행이 될 뿐만 아니라 임차인은 주택임대차보호법으로 보호받기도 어려워진다.

이 사건에서는 임대인으로서 임대차 계약을 체결한 사람이 경매 절차에서의 최고가 매수신고인일 뿐, 아직 매각대금을 납부하지 않았기 때문에 적법한 임대 권한을 가지지 못한 상태였는바, 결국 이와 임대차 계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되었다.

법원 판단

주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.

그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).

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