조만간 경매가 개시될 것을 알고 잔금지급일보다 현저히 먼저 주택을 인도받은 임차인은 주택임대차보호법 상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.

[ 판례 해설 ]

주택임대차보호법(이하, '주임법'이라고 한다) 제8조 제1항에서는 경매절차의 소액임차인에게 일정 금액에 한하여 최우선변제권을 인정하고 있다. 이러한 입법의 취지는 국민의 주거생활 안정을 도모하고, 나아가 소액임차인의 생존 유지에 필요한 최소한의 금원을 보장해야 할 필요성이 존재한다고 판단하였기 때문이다.

문제는 이러한 소액임차인 보호 제도를 악용하는 사람들이 존재한다는 것이다. 이에 대하여 우리 법원은 다양한 법리를 동원하여 제도의 악용을 방지하고 있다.

즉, 법원에서는 대체로 임차권의 설정이 주임법의 취지에 반하거나, 통정허위 표시에 의한 것이거나, 기타 사해행위라고 판단되는 경우에는 해당 임대차 계약을 인정하지 않는다. 그 대표적인 예로 대상판결의 사안처럼 경매가 개시될 것을 알고 예정된 잔금지급일보다 현저히 먼저 주택을 인도받은 경우, 또는 임차인과 임대인이 친인척이거나 친밀한 관계인 경우, 보증금이 시세보다 현저히 저렴한 경우 등으로, 이러한 경우에 해당할 때에는 악의의 소액임차인으로 판단하여 그 계약의 효력을 부정하는 경향이 있다.

[ 법원 판단 ]

원심은 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대착약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전 중구 소재 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

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