저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인, 임대인과의 보증금 증액 합의가 저당권설정등기 이후에 있었다면 증액 부분에 대한 대항력도 인정될까?

판례 해설

임차인이 건물에 대하여 주민등록과 건물의 인도, 그리고 확정일자까지 받게 되면 요건을 전부 갖춘 때를 기준으로 하여 대항력을 갖게 될 뿐만 아니라 우선변제권 또한 가지게 된다. 이러한 우선변제권에 따라 임차인이 자신의 보증금을 모두 배당받은 이후에야 후순위권자들에 대한 배당이 가능하게 된 것이다.

대상 판결은 저당권설정등기 이전에 임대차계약을 체결하여 선순위 대항력을 가지고 있던 임차인이 저당권등기일 이후 건물주와 보증금을 증액하는 합의를 하고 차액을 지급하여 증액된 보증금으로 지급할 것을 요구하였다.

법원은 이러한 증액 합의는 합의의 당사자 사이에서만 효력이 있고, 증액 전 금액을 받을 때까지 건물 명도가 불가능함을 주장할 수 있을 뿐 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 저당권자에 대항할 수 없다고 판시하였다.

법원 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25.에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주 중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더 예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.

그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다.

그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다.

원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다

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