판례 해설
매도청구권은 유효한 재건축결의에 의하여 재건축 조합의 설립이 적법하게 이루어지는 것을 전제로 하고 있으며, 조합이 설립될 당시의 법을 기준으로 하여 조합설립의 유효 여부를 판단하여야 한다.
이 사건에서는 재건축 결의가 있을 당시의 법에서 규정한 정족수를 충족하지 못하였다. 그러나 이후에 관련법이 개정됨에 따라 정족수 요건이 완화되었고, 개정법을 기준으로 종전 재건축 결의가 유효로 보아 이를 근거로 하여 매도청구권을 행사한 것이다.
법원은 신설된 조항으로 인해 무효이던 종전의 재건축 결의나 이에 기한 매도청구권의 행사가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니므로 이 사건의 매도청구권의 행사는 부적법하다고 판시하였다.
법원 판단
집합건물법 제48조 소정의 구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로 재건축의 결의가 법이 정한 정족수를 충족하지 못하였다는 등의 사유로 무효인 경우에는 매도청구권을 행사할 수 없다고 할 것이다.
그런데 이 사건 매도청구권 행사 무렵에 요구되던 재건축 결의의 정족수는 '구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의'였고(법 제47조 제2항), 이러한 정족수에 의한 결의는 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에도 개개의 각 건물마다 있어야 하는데(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다41868 판결 참조), 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 위 연립주택 중 (주소 2 생략) 지상의 △△☆동 연립주택에 대하여는 총 14세대 중 피고 4, 피고 3, 피고 2, 피고 1 등 4세대(28%)가, (주소 3 생략) 지상의 ○○▽동 연립주택에 대하여는 총 9세대 중 피고 11, 피고 9, 피고 10 등 3세대(1/3)가, (주소 4 생략) 지상의 ○○연립주택□□동에 대하여는 총 6세대 중 피고 8, 피고 7 등 2세대(1/3)가, (주소 5 생략) 지상의 ○○연립주택◇◇동에 대하여는 총 9세대 중 피고 5, 피고 6 등 2세대(23%)가 각 재건축에 찬성하지 아니하여 위 각 동의 연립주택 모두가 법이 정한 재건축 결의의 정족수(4/5)를 충족하지 못하였음을 알아 볼 수 있으므로, 결국 위 각 동의 연립주택에 대하여는 유효한 재건축의 결의가 있다고 할 수 없고, 따라서 그 구분소유자들인 피고들에 대하여는 매도청구권을 행사할 수 없다고 할 것이다. 위 재건축 결의의 정족수는 그 후 '주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의'를 요하는 것으로 완화되기는 하였으나(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 신설된 주택건설촉진법 제44조의3 제7항), 위 조항의 신설로 무효이던 종전의 재건축 결의나 그 재건축 결의에 기한 매도청구권의 행사가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니라고 할 것이다.
그렇다면 원고 조합이 이 사건 소로써 피고들에 대하여 한 이 사건 매도청구권의 행사는 부적법하다고 할 것임에도, 원심은 그 판시와 같은 이유로 이를 적법한 것으로 판단하여 원고 조합의 피고들에 대한 청구를 모두 인용하고 말았으니, 원심판결에는 집합건물의 재건축에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
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