판례 해설
유치권이 성립하려면 유치권자에게 피담보채권이 존재해야 하며 그 채권과 유치권 목적물 사이에 견련관계가 인정되어야 한다. 그런데 유치권은 그 존재 자체가 담보질서를 해치는 측면이 있기 때문에 법원은 유치권의 성립 여부를 엄격하게 판단하기 때문에 단지 관계가 존재하는 것을 넘어서 유치권자의 피담보채권으로 인해 목적물의 사용가치가 증대되어야 한다.
한편, 임차인이 임대인에게 주장할 수 있는 채권으로는 임차보증금이나 권리금 반환 채권, 또한 필요비 및 유익비 채권이 있는바, 이때 보증금 등 반환 채권은 임차 부동산의 가치 상승과는 전혀 관계가 없기 때문에 유치권이 성립할 여지가 없다.
그렇다면 필요비 및 유익비 채권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있을까. 그러나 대부분의 임대차 계약서에는 '임대차 계약 기간 종료 시 원상복구 한다'는 조항이 존재하는바, 이에 법원은 원상회복 조항은 필요비 및 유익비 청구권을 포기한 것으로 보아 결국 임차인의 유치권은 성립될 수 없게 되었다.
법원 판단
원판결을 원설시의 증거들에 의하여 피고 김▣자는 71.8.30 원고로부터 본건 건물을 다방으로 사용할 것을 승락받아 각종 내부시설을 하여 73.3. 현재 다방시설로서 또는 일반 건물의 내부시설로서 각 원판시금액에 상당한 가액이 현존하는 사실을 인정하고 임대차계약서(갑 6호증)의 기재에 비추어 보면, 동 피고는 임대차관계 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하여 이를 원고에게 명도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 이는 위 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다고 설시하여 원설시 유치권 주장을 배척한 취지가 분명하다.
논지는 위 사용승락을 원고가 한 것은 위 임대차계약이 있은 후에 일이므로 위 승락으로 말미암아 위 임대차계약에서 한 피고의 원상복구의 특약을 변경한 것으로 해석하여야 된다고 주장하나 건물사용승낙서(을 1호증)을 해 주었음은 임대인이 임차물을 사용케 할 임차계약에서 오는 당연한 법률상 의무를 표명한 것으로 볼 것이며 그로 말미암아 임대차계약의 내용이 변경된 것으로 볼 수 없다고 해석함이 당사자의 의사표시의 해석으로 타당하다 하겠으므로 같은 취지에서 한 원판결 판단은 옳고 논지는 채용할 길이 없으니 논지는 이유 없음에 돌아간다.
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