[ 판례 해설 ]
유치권이 성립되기 위해서는 유치권자가 유치권의 목적물을 적법하게 점유하고 있어야 한다. 만약 그 점유가 불법적으로 이뤄진 경우에는 다른 성립요건을 모두 갖추었다고 하더라도 유치권은 성립하지 않는다.
나아가 점유를 시작할 때에는 적법하게 점유를 했더라도, 이후 사정이 변경됨으로써 그 점유가 불법이 된 경우에는 민법 제320조 제2항이 적용되므로 이 경우에도 유치권은 성립하지 않는다.
이 사건에서는 임대차 계약을 체결하고 목적물을 임차 중이던 임차인이 동시이행 항변권을 상실했음에도 불구하고 목적물을 임대인에게 인도하지 않으면서 유치권을 주장하였는바, 이에 법원은 이 사건 임차인의 점유가 고의 내지 과실에 의한 것으로 불법행위를 구성하면서도 해당 임차인이 다른 적법한 점유권원을 갖고 있지도 않으므로 유치권이 성립하지 않는다고 판단하였다.
[ 법원 판단 ]
1) 부당이득반환의무의 발생
이 사건 임대차계약서 제7조 제1항은 임차인이 월세를 3회 이상 연체할 경우 임대인에게 계약 해지권을 부여하고 있다. 그런데 피고가 2014. 6.말부터 원고에게 이 사건 임대차계약이 정하는 월 차임을 지급하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 계약 해지의 의사표시가 담긴 원고의 통지가 피고에게 도달한 2015. 4. 3. 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 봄이 타당하다. 그러므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 2014. 6. 말부터 이 사건 임대차계약 해지 당시까지의 차임과 함께 그 다음날부터 D사우나의 영업이 중단된 2015. 11. 3.까지의 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
2) 손해배상의무의 발생
한편 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조). 앞서 본 증거들과 을 제19호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다.
뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있다거나 그 밖에 점유권원이 있었다고 보기도 어렵다. 따라서 단전일 이후 피고의 점유는 불법점유에 해당한다. 그러므로 피고는 원고에게 영업 중단 다음날인 2015. 11. 4. 부터 이 사건 건물 인도일인 2017. 4. 28.까지의 불법점유에 기한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.
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