임차인의 대항력은 왜 대항요건을 모두 갖춘 다음 날 발생할까?
- 권형필 변호사
- 2월 28일
- 2분 분량
판례 해설
대항력은 경매 절차에서 배당 및 우선순위와 직결되는 문제이다. 그래서 어떠한 권리를 설정하기 전에 그 물건에 다른 선순위권이 설정되어 있지 않는지 확인하는 것이다.
주택을 점유하고 주민등록을 마친 임차인은 주택임대차보호법에 따라 대항력을 주장할 수 있다. 이때 임차권은 대항요건을 모두 갖춘 다음 날 0시에 발생한다. 그런데 근저당권과 같이 등기로 설정되는 권리는 등기한 때 대항력을 갖추는 바, 왜 임차인의 대항력은 그 다음 날 발생하는 걸까.
이에 대해 판례는 임차인의 대항력은 점유와 주민등록이라는, 등기되는 권리보다 상대적으로 간편한 공시방법에 의하기 때문이라고 설명한다. 예를 들어, 저당권을 설정하려는 사람이 해당 물건에 임차인을 비롯해서 다른 권리가 없는 것을 확인하고 등기를 마쳤는데, 같은 날 임차인이 점유와 전입신고를 마친다면 저당권자로서는 당혹스러울 수밖에 없다. 이로 인해 법원은 임차인의 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날 발생하는 바, 만약 저당권 설정 등기와 임차인의 점유 및 전입신고가 같은 날 이뤄진다면 저당권자의 대항력이 우선한다.
또한 대상판결은 이러한 법리가 우선변제권 순위에도 동일하게 적용된다고 판단하였다. 따라서 임차인의 대항력은 물론 우선변제권 모두 대항요건을 갖춘 다음 날 0시에 발생한다.
법원 판단
구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차 계약 증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 OO 아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 OO 아파트를 임차하여 그 임대차 계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권 설정 등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음 날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권 설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
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