임차인의 귀책사유로 임대차 계약이 해제된 경우 권리금 회수 가능 여부

[ 판례 해설 ]

상가건물임대차보호법 개정 역사 중에 획기적인 조항을 고르자면, 그 중 하나는 임차인의 권리금 보호 조항이다. 원래 권리금은 임차인이 다음 임차인에 대하여 주장할 수 있는 것일 뿐, 임대인에게 청구할 수 있는 권리가 아니다. 그러나 영세 상인들의 고충이 더해지고, 급기야 이를 임대인이 악용하는 상황이 발생하기에 이르렀고, 이에 입법자는 선의의 임차인을 보호하기 위해 권리금 보호 조항을 신설하였다.

이처럼 권리금 보호 조항의 혜택을 얻을 수 있는 임차인은 선의일 것을 전제로 한다. 따라서 임차인이 계약을 위반하는 등 그의 귀책사유로 임대차 계약이 해제되었을 경우에는 해당 임차인은 권리금 보호 조항을 원용할 수 없다.

이 사안의 임차인은 임대인과의 계약 조건과 다르게 임차 건물을 사용하였고, 임대인은 이를 이유로 임차인에게 임대차계약 해지를 통보하였다. 이에 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 기회의 보장 또는 권리금 상당액의 손해배상을 주장하였으나, 당시 법규정에서 권리금 회수 기간에 대해서 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 계약 종료 시까지'로 한정하고 있기 때문에 법원은 이미 임대차 계약이 해지되었으므로 임차인의 주장을 받아들이지 않았다.

[ 법원 판단 ]

1. 본소청구에 관한 판단

- 이 사건 임대차계약의 해지

우선, 원고가 피고에게 ‘커피전문점’으로 업종변경을 허락하였는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제7호증(녹취록)의 기재만으로는 원고(혹은 대리인 F)가 ‘커피전문점’으로 업종변경을 허락한 것으로 판단되지 아니하고 달리 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다(D은 명칭 및 거래관행상 커피전문점임이 명백하다). 따라서 원고가 2015. 9. 9. 피고에게 이 사건 임대차계약 제7조 제3항에 근거하여 이 사건 임대차계약 해지의사를 통보함으로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다(뿐만 아니라, 이 사건 임대차계약은 2014. 11. 14.경 묵시적으로 갱신된 후 2015. 9. 9.자 원고의 갱신거절의 의사표시에 의하여 2015. 11. 14. 기간만료로 종료되었다).

- 피고의 주장에 관한 판단

피고는 이 사건 임대차계약은 이 사건 최초 임대차계약과 별개의 임대차계약이므로 이 사건 임대차계약 체결일 또는 원고가 업종 변경을 허락한 시점부터 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 주장한다.

살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이므로(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결 등 참조), 이와 다른 전제에서 선 피고의 위 주장은 이유 없다.

따라서 이 사건 임대차계약은 해지 또는 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.

2. 반소청구에 관한 판단

권리금은 임대인에게 청구할 수 있는 성질의 금원이 아닐 뿐만 아니라(이 사건 임대차계약 제10조에도 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다고 규정되어 있다), 상가 건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 (중략) 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.’고 규정하고 있어 권리금 회수기회의 보장기한을 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’로 제한하고 있으므로 이와 다른 전제에서 피고의 권리금 청구는 이유 없다.

이 사건 임대차계약 제4조 제2항은 임차물 명도 시 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있으므로, 피고의 손해배상금 청구도 이유 없다.

따라서 피고의 반소청구는 모두 이유 없다.

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