[ 판례 해설 ]
간혹 건설 현장 근처를 지나다보면 '유치권 행사 중'이라는 안내 표지와 더불어 '임차인 점유 중'이라는 내용을 볼 때가 있다. 이는 우리 민법에서 점유를 인정할 때 점유권자가 직접점유하는 경우 외에 간접점유나 점유 보조자를 통한 점유를 인정하고 있기 때문이다. 이러한 사실까지 알고 있는 사람들은 '임차인을 통해서 점유 중이니 이 유치권은 해결하기 어렵겠다'라고 생각하는 경우가 많다.
그러나 이때 한 가지 살펴볼 사항이 있다. 점유하고 있는 임차인이 누구와 임대차 계약을 체결했는지 여부이다. 즉, 유치권자가 간접점유를 하고 있음을 주장하면서 유치권을 인정받기 위해서는 임차인에 대하여 목적물 반환청구권을 갖고 있어야 한다. 만약 위 반환 청구권이 인정되지 않는다면 유치권자의 간접점유는 부정되고, 결국 유치권 역시 인정될 수 없다.
따라서 유치권 현장을 점유하고 있는 임차인이 유치권자와 임대차 계약을 체결한 것인지, 아니면 해당 건물의 소유자 내지 채무자와 계약을 체결하였는지는 확인하고, 후자의 경우임이 확인된다면 경매 낙찰을 받은 뒤 유치권을 쉽게 해결할 수 있다.
[ 법원 판단 ]
점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다( 민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다 ( 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).
그리고 점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.
이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 인컴유나 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 인컴유나뿐이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그리고 원심이 간접점유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 인컴유나와 함께 이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의 점유매개관계를 인정할 근거가 될 수 없다.
따라서 원심으로서는 이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대하여 원고들과 직접점유자인 임차인들과 사이에 점유매개관계를 인정할 수 있는 법률상 근거가 무엇인지, 원고들과 임대차계약상의 임대인인 인컴유나와는 어떤 법률관계가 있는지 등에 대하여 구체적인 심리를 거쳐 간접점유의 인정 여부를 판단하였어야 할 것이다.
그런데도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 건물 중 원고들이 직접점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분을 원고들이 간접점유하고 있다고 단정하고 원고들의 이 부분 점유회수청구를 인용하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.
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