임차인을 통한 유치권자의 간접점유가 인정되기 위해 필요한 점유매개관계의 의미

[ 판례 해설 ]

유치권에 대한 가장 큰 오해 중 하나는 임차인이 점유하고 있는 건물의 유치권은 깰 수 없다는 것이다. 그러나 이 말은 반은 맞고, 반은 틀리다. 유치권이 인정되기 위해서는 적법한 점유가 계속되어야 하는바, 이 점유는 유치권자가 직접 점유하는 것 뿐만 아니라 다른 사람을 통한 간접 점유 또는 점유보조자의 점유로도 인정된다. 그러나 모든 임차인의 점유가 유치권자의 점유로 인정되는 것은 아니다. 여기서 살펴보아야 할 것은 임차인이 누구와 임대차 계약을 체결하였는가 하는 것이다. 즉, 간접점유가 인정되기 위해서는 간접점유자가 직접점유자에 대하여 목적물 반환청구권을 행사할 수 있는지 여부가 핵심인바, 임차인이 유치권자와 임대차 계약을 체결해야 유치권자의 간접점유가 인정되는 것이다. 만약 임대차 계약의 상대방이 해당 건물의 소유자 또는 채무자라면 유치권자는 해당 임차인에 대하여 목적물 반환청구를 행사할 권한이 없기 때문에 당연히 유치권 역시 성립되지 않는 것이다.

[ 법원 판단 ]

점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

그리고 점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다. 이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 A 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 A뿐이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유 매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그리고 원심이 간접점유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 A와 함께 이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의 점유매개관계를 인정할 근거가 될 수 없다.

-- 권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^ blog.naver.com/jeremiah92