임차보증금 반환채권에 가압류를 설정한 상황에서 주택이 양도된 경우, 가압류권자는 누구에게 가압류의 효력을 주장해야 할까?

[ 판례 해설 ]

가압류의 처분금지효는 상대적 효력을 갖는다. 따라서 가압류 당사자인 집행채권자와 집행채무자, 그리고 제3채무자 사이에서만 가압류의 효력을 갖는 것이다.

그러나 대상판결의 사안에서는 임차인인 채무자의 임차보증금 반환채권에 대하여 채권자가 가압류를 경료하였고, 집행 채무자와 제3채무자가 확정된 이후에 임대 주택이 양도되었다.

이러한 상황에 대해서 법원은 임차 주택을 양수받은 양수인은 임대인의 지위를 승계함과 동시에 제3채무자의 지위도 승계한다고 보아 가압류권자는 임대주택의 양도인이 아닌 양수인에게만 임차보증금 반환 채권의 가압류 효력을 주장할 수 있다고 판단하였다.

대법원의 이와 같은 판단은 임차보증금 반환 채무를 통상 주택의 소유자가 부담한다는 점에서 일반인의 상식과 타당성을 고려하여 내린 것으로 보인다. 그러나 법리적으로는 다소 납득하기 어려운 판결임에는 분명하다.

[ 대법원 판단 ]

주택임대차보호법 제3조 제3항 은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.

한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선 변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

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