판례 해설
유치권의 성립요건 중 점유가 인정되려면 당연히 적법하고, 유효한 점유여야 한다. 반대로 말하면 불법적인 방법으로 유치물을 점유하고 있다면 유치권 주장은 인정되지 않는다. 나아가 점유를 시작할 때는 적법한 점유였어도, 이후에 상황이 바뀌어서 결과적으로 불법적인 점유가 됐다면 민법 제320조 제2항에 따라 유치권 성립이 부정된다. 대표적인 예가 월세 미납 등으로 인해 임대차 계약이 해지된 경우 임차인의 유치권 주장이 배척되는 상황이다.
민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
이 사건의 경우, 임차인이 임대차계약을 체결하고 해당 부동산을 임차하여 점유하고 있었지만, 월세를 3회 이상 연체하여 임대차 계약이 해지되었다. 이렇게 임대차 계약이 해지되면 임차인은 점유하고 있는 부동산에서 퇴거해야 하지만, 임차인은 목적물 반환을 거부하면서 건물 곳곳에 '유치권 행사중'이라는 플래카드를 붙여두고 점유하고 있었다.
이에 대하여 법원은 이미 임대차 계약이 적법하게 해지되어 임차인에게는 임차인으로서의 권리도, 동시이행 항변권도 없기 때문에 해당 점유는 불법한 점유이며, 유치권 역시 성립할 수 없고, 오히려 임차인이 임대인에게 불법점유하고 있는 기간 동안 차임 상당의 부당이득과 불법행위에 의한 손해배상을 해야 한다고 판단하였다.
법원 판단
임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속 거부하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.
앞서 본 증거들과 을 제19호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다.
뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있다거나 그 밖에 점유권원이 있었다고 보기도 어렵다. 따라서 단전일 이후 피고의 점유는 불법점유에 해당한다. 그러므로 피고는 원고에게 영업 중단 다음날인 2015. 11. 4.부터 이 사건 건물 인도일인 2017. 4. 28.까지의 벌법점유에 기한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.
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