임대인의 임대차 보증금 반환과 임차인의 임차권 등기 말소의 관계

[ 판례 해설 ]

임차인에게 강력한 권한을 주고 그를 보호하는 주택임대차보호법 중에서도 가장 효과적인 제도를 꼽자면 임차권등기 명령제도일 것이다.

이에 따르면 임대차 기간이 지났음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 떄에는 임차인이 그 부동산에서 점유를 이전할 수 있으면서도 대항력을 유지할 수 있는 권리를 갖는다.

대상판결은 나아가 임차인이 위와 같은 이유로 임차권 등기 명령을 설정한 때에는 임대인이 먼저 보증금을 반환해야 임차권 등기를 말소시킬 수 있다고 판단함으로써 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권 등기 말소가 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 의무가 선행의무라고 판단하였다.

[ 법원 판단 ]

주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있으므로, 이러한 필요에 부응하여 주택임대차보호법 제3조의3은, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있다.

따라서 위 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 할 것이다.

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