이제는 유치권 주장하면서 경매개시 이후에 점유 시작하는 사람은 없겠죠?

판례 해설

대상판결은 유치권과 관련한 사건의 한 획을 그은 판례이다.

공사업자가 공사대금을 지급받지 못했다면 유치권을 행사할 수 있지만, 이 경우 유치권 현장을 점유해야 유효한 점유로 인정된다. 그러나 하루하루 생계를 유지해야 하는 공사업자로서는 주구장창 한 현장만을 점유할 수는 없는 노릇이다. 이에 이전까지는 유치권을 주장하면서도 다른 공사 현장에서 공사를 진행하다가, 해당 부지에 경매가 진행된다는 소식을 듣고 부랴부랴 현장을 점유하면서 유치권을 주장하는 경우가 많았다.

그러나 대상판결을 통해 대법원은 경매 개시 이후에 공사업자가 점유를 시작했다면 이는 압류의 처분금지효에 반한다며 결국 유치권자는 경매절차의 낙찰자에게 대항할 수 없다고 판단하였다.

결국 유치권을 유효하고 적법하게 인정받기 위해서는 경매개시 이후에 현장을 점유해서는 안 되고, 그 전부터 현장을 점유하고 있음이 법원 현황조사서에 기재되어야 한다.

이에 대해 공사업자는 '생계를 유지해야 하는데 어떻게 내가 직접 점유해야 유치권을 주장할 수 있냐!'라고 말할지도 모르겠지만, 걱정 마시라. 우리 민법은 직접점유 외에 다른 사람을 통한 간접점유나 점유보조자의 점유도 유효한 점유로 인정하고 있다.

따라서 공사업자는 경매개시 결정이 내려지기 전부터 본인이 직접 점유하든, 다른 사람을 통해 점유하든 현장을 배타적으로 점유해야 할 것이다.

법원 판단

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

피고(선정당사자)가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

--

권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^

← 권형필 변호사의 네이버 블로그 바로 가기

← 권형필 변호사의 유튜브 채널 바로 가기