판례 해설
경매개시결정 등기가 완료되면 압류의 효력이 발생하게 된다. 만약 이후에 제3자가 유치권을 취득하게 되면 이는 채무자의 재산을 처분하는 것이므로, 결국 유치권자는 자신이 점유하고 있음을 이유로 경매 낙찰자에게 대항할 수 없다.
그렇다면 유치물이 경매에 넘어간 경우에는 유치권자가 언제부터 점유를 시작했는지가 중요한 문제인 바, 이를 증명할 수 있는 자료가 바로 현황조사서이다.
현황조사서(정확하게는 부동산현황조사보고서)는 법원 집행관이 직접 경매 부동산에 가서 부동산의 표지와 부동산의 현황, 구조도 등 부동산의 구체적인 정보와 더불어 거주하고 있는 사람이 있는지, 그는 누구인지, 소유자와는 어떤 관계에 있는지 등을 확인하여 작성하는 문서이다. 만약 현황조사서에 점유자로 기재되지 않는다면 그는 경매개시 이후에 부동산을 점유한 것이 되어 경매절차의 낙찰자에게 유치권으로 대항할 수 없다.
나아가 유치권의 성립요건 중 점유가 유효하게 인정되려면 타인의 간섭을 언제든지 배제할 수 있을 정도는 되어야 하는 바, 단순히 '유치권 행사 중'이라는 플래카드를 걸어 두거나 연락처를 기재해 둔 것만으로는 유효한 점유로 인정되지 않아 현황조사서에 기재될 수 없으니 주의해야 한다. 아래에서는 현황조사서의 중요성을 확인할 수 있는 판례를 소개한다.
법원 판단
이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장 · 입증할 책임이 있으므로(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.
피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 현재까지 적법하게 이사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 한다.
갑 제5호증 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 "현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응함, 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음."이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않은 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1. 경부터 경비업체인 주식회사 Y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결학 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
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