유치권자가 임차인을 통한 점유를 인정받기 위해서 꼭 확인해야 할 사항!

판례 해설

점유는 유치권 성립 요건에 있어서도 가장 중요한 요건이다. 이때 유치권자는 직접점유할 수도 있고, 다른 사람을 통한 간접점유, 점유보조자에 의한 점유로도 가능하지만, 이렇게 다른 사람을 통해서 점유를 할 경우에는 직접점유보다 그 요건을 더 엄격하게 판단하는 경향이 있다.

즉, 다른 사람의 점유를 통해서 간접점유 등이 인정되기 위해서는 간접점유자인 유치권자가 직접점유자에게 그 목적물의 반환을 청구할 수 있어야 한다. 나아가 간접점유자에게 그 목적물을 점유할 수 있는 정당한 권원 역시 인정되어야 한다.

예컨대, 유치권자가 임차인을 통해서 간접점유하고 있다고 주장하기 위해서는 그 임대차 계약을 유치권자와 임차인 사이에 체결해야 한다. 만약 임대차계약을 소유자와 임차인 사이에 체결했다면 유치권자는 그 임차인에게 목적물 반환을 청구할 수 없는 것은 물론, 그 어떠한 법률적인 관계가 인정되지 않기 때문에 임차인을 통한 점유가 인정되지 않는다.

특히나 이 사건에서는 유치권자가 다른 회사의 직원에게 단지 관리를 부탁한 수준이었기 때문에 법원은 유치권 성립을 인정하지 않았다.

법원 판단

피고는 이 사건 가동 공장의 부속건물도 점유하고 있다는 취지로 주장하나, 위에서 인정한 바와 같이 이 사건 부속건물 중 사무실은 J, G의 직원 등이 사용하였던 점, 수위실에는 G의 직원인 경비가 근무한 점 등에 비추어 을가 제13호증의 1의 기재와 제1심 증인 J의 증언만으로는 피고가 이 사건 가동 공장의 부속건물을 배타적으로 점유하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

한편, 앞서 인정한 바와 같이 피고는 이 사건 나동 공장을 점유해 오다가 2006년 G로 하여금 이 사건 나동 공장을 사용하게끔 하였으므로, 그 무렵 이에 대한 점유를 상실하였다 할 것이고, 피고가 이 사건 다동 공장을 점유하고 있지 않다는 점에 관하여는 특별히 다투지 않고 있다.

그렇다면, 이 사건 부동산 중 가동 공장의 부속건물 부분과 나동 및 다동 공장 부분에 관하여는 피고의 유치권이 존재하지 않는다 할 것이고, 피고가 이 사건 경매 절차에서 이 사건 부동산 전체에 관하여 유치권을 신고한 이상, 근저당권자로서 이 사건 경매신청을 한 원고는 피고의 유치권이 존재하지 않는 부분에 대하여 확인을 구할 이익이 있다.

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