판례 해설
유치권자는 유치권을 행사하는 목적물을 점유해야 한다. 여기서 점유는 반드시 현실적이어야 하는 것은 아니고, 타인의 간섭을 배제할 수 있는 수준이면 충분한바, 따라서 유치권자가 현장을 직접 점유하는 것은 물론, 다른 사람을 통해서 간접점유를 하더라도 이는 유효한 점유로 인정된다. 나아가 이러한 간접점유만으로는 유치권 소멸청구의 대상이 될 수 없다.
그러나 한 가지 주의할 점은 유치권자 또는 직접점유자가 단순히 점유하는 것을 넘어서서 유치권 행사 목적물을 사용하거나 이를 통해 수익을 얻을 경우에는 유치권 소멸 청구의 대상이 된다는 것이다(물론 채무자의 동의를 받은 경우에는 그렇지 않다).
이 사건에서 유치권자는 채무자에게서 공사대금을 받지 못하였음을 이유로 유치권을 행사하였는데, 유치권 행사 기간동안 다른 사람과 임대차 계약을 체결하고 임대료를 지급받았다. 이는 분명한 유치물 수익이었으므로, 결국 채무자의 유치권 소멸 청구가 받아들여졌다.
법원 판단
부동산에 관한 주의의무 위반에 따른 유치권의 소멸 여부
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(제1항), 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하며(제2항), 유치권자가 이를 위반하는 때에는 채무자 또는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제3항).
피고가 별지 목록 기재 각 부동산을 제3자에게 임대하였음은 앞서 살펴본 것과 같다[별지 목록 제2항 기재 부동산과 관련하여, 갑 제2, 4, 8호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 2의 일부 증언에 의하면, 피고는 소외 2에게 2006. 10. 10. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 대하여 전세금 2,500만 원으로 하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 그 무렵 소외 2의 매부인 소외 3이 거주한 사실, 위 부동산에 소외 2도 자신의 옷, 장롱 등 일부 물건을 가져다 두었고 2010년 가을경부터는 직접 점유한 사실, 원고가 소외 2를 상대로 한 건물명도 청구사건(서울서부지방법원 2012가단29673호)에서 소외 2는 피고로부터 위 부동산을 임차하였다고 주장한 사실 등을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 소외 3 또는 소외 2는 위 임대차계약에 따라 별지 목록 제2항 기재 부동산을 점유한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 소외 3 또는 소외 2가 단순히 점유보조자에 불과하다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다].
또한 을 제1, 2, 3호증의 기재에 의하면, 피고가 원도시개발과 체결한 공사도급계약의 내용에 “건축주는 준공 후 분양 시 시공자에게 우선적으로 공사대금을 지급하도록 하고 3개월이 지나고 분양이 안 될 때에는 건축주와 시공자가 협의하여 임대로 전환하는 등의 노력을 기하여 시공자에게 최선을 다하여 공사대금을 지급하도록 한다.”라는 내용이 포함된 사실, 피고가 이 사건 건물에 대한 준공검사를 받아주지 못한 상태이던 2004. 10. 14. 원도시개발과 위와 같이 공사대금을 4억 8,660만 원으로 하는 정산합의를 하면서 작성한 대물변제이행각서의 내용에는 “건물 완공과 동시에 이 사건 건물을 피고에게 대물로 지급함과 동시에 이에 대한 사용·처분을 원도시개발이 승낙하기로 한다.”라는 내용이 포함된 사실, 피고는 또한 2004. 11. 30. 소외 7을 입회인으로 하여 원도시개발과 “원도시개발 대표이사인 소외 8이 2004. 12. 2.까지 이 사건 건물 전부를 합계 9억 6,000만 원에서 10억 원에 처분하지 못할 경우에는 원도시개발이 피고에게 이 사건 건물의 처분을 위임한 것으로 간주하고, 피고가 채권자에게 통보하여 결정하여도 이의를 제기하지 않되, 다만 피고는 원도시개발 대표이사인 소외 8과 합의하여 집행한다.”라는 취지로 확인각서를 작성한 사실은 인정되나, 한편 갑 제14호증의 기재에 의하면, 원도시개발의 대표이사였던 소외 8은 서울서부지방법원 2012가합41**호 사건과 같은 법원 2012가단296**호 사건의 법정에 증인으로 출석하여 “피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 수여한 적이 없다.”라고 증언한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 위 대물변제이행각서는 피고가 2004. 10. 25.까지 이 사건 건물 전체에 관한 준공검사를 받아주는 조건으로 교부된 것인데 피고가 위 조건을 이행하지 못한 점, 위 공사도급계약의 내용과 위 확인각서의 내용은 원도시개발과 피고 사이의 협의에 의하여 이 사건 건물에 대한 처분권한 또는 임대권한을 피고에게 부여하기로 하는 것인데, 그 협의가 이루어졌다는 것을 인정할 증거가 없는 점, 을 제5호증은 원도시개발이 이 사건 건물이 아닌 서울 서대문구 (주소 2 생략), 202호에 대한 임대권한을 소외 4에게 위임한다는 내용에 불과한 점 등을 종합하여 보면, 원도시개발이 피고의 이 사건 건물 임대에 대하여 동의하였다거나 원도시개발이 피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 위임하였다고 볼 수 없고, 을 제6호증의 기재와 당심 증인 소외 4의 일부 증언만으로는 위 인정을 뒤집기 부족하다.
따라서 피고는 소유자였던 원도시개발의 승낙 없이 별지 목록 기재 각 부동산을 제3자에게 임대하였는바, 이는 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘은 것으로 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것이라 할 것이므로, 원도시개발의 2010. 5. 6. 유치권소멸청구에 따라 피고의 위 각 부동산에 대한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다.
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