[ 판례 해설 ]
계속해서 말하지만 유치권이 성립하기 위해서는 유치권자가 적법하게 점유하고 있어야 한다. 나아가 목적물을 점유하고 있는 유치권자는 목적물의 관리에 필요한 보존행위를 할 수 있다.
그러나 유치권자가 목적물을 사용하거나 수익할 때에는 얘기가 조금 다르다. 즉, 유치권자는 목적물의 보존을 위한 사용까지는 할 수 있지만, 그 수준을 넘어서는 사용이나 이를 통해 수익을 낼 수는 없고, 만약 이를 위반할 경우 채무자 또는 소유자는 유치권 소멸청구권을 행사함으로써 유치권자의 권리를 소멸시킬 수 있다.
그렇다면 보존에 필요한 사용 및 관리는 어느 수준을 말하는 걸까. 이에 대해 법원은 유치권자가 스스로 목적물을 점유하면서 보존을 위한 목적으로 사무실로 사용하는 것까지는 보존행위로 허용된다.
그러나 스스로 사용하지 않고 타인으로 하여금 사용하거나 수익하게 하는 것은 그 관계가 유상인지 무상인지에 관계없이 보존행위를 넘는다고 보아 유치권이 소멸될 수 있으니 주의해야 한다.
[ 법원 판단 ]
원심은 이 사건 부동산에 대한 유치권자인 ○○종합건설 주식회사가 사용대차를 통해 조○○ 및 피고에게 이 사건 부동산의 점유를 이전해 준 사실을 인정하고서도, 위와 같은 점유이전의 목적과 경위가 오로지 ○○○○○아파트 재건축정비사업조합원들의 점유권 침탈 및 방해를 방지하고 이로써 유치권 행사의 실질을 도모하기 위한 것이라는 이유만을 들어 그 사용대차계약 및 점유이전을 유치물의 보존을 위한 행위라고 판단하고, ○○종합건설 주식회사의 유치권을 원용하는 피고의 항변을 받아들였다.
그러나 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 대여할 수 있는 권한이 없으므로, 유치권자의 그러한 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 승낙없는 유치권자의 임대차 또는 사용대차에 의하여 유치권의 목적물을 대여받은 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 등 참조). 또한, 조○○ 및 피고에 대한 이 사건 부동산 점유이전의 목적과 경위가 원심이 인정한 바와 같다 하더라도, 그 사용대차계약 및 점유이전은 ○○종합건설 주식회사의 유치권을 보존하기 위한 행위가 될 수 있을지언정 민법 제324조 제2항 단서가 규정하는 유치물의 보존에 필요한 사용‧수익에 해당된다고 볼 수는 없다.
결국, 이 사건 부동산에 대한 피고의 점유는 원고에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없고, 이와 달리 판단한 원심판결에는 유치물의 보존에 필요한 사용 등에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
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