판례 해설
공사 현장에서 유치권은 공사업자에게는 매우 강력한 권리인 반면, 경매 낙찰자에게는 매우 까다로운 문제이다.
그런데 유치권 행사 중임이 확인되면 채무자는 은행 대출을 받기가 어려운바, 이에 간혹 채무자가 공사업자에게 유치권 포기 각서를 요구하는 경우가 있다.
이 사건의 경우, 채무자가 유치권자에게 유치권 포기 각서를 요청하면서 은행 대출을 받아서 공사대금을 지급하기로 약정하였는데, 채무자가 유치권 포기 각서를 받고도 공사대금을 지급하지 않았는바, 이에 원심 법원은 유치권자가 공사대금을 지급받지 못했기 때문에 유치권 포기 각서는 효력이 없다고 판단했다.
그러나 대법원은 유치권 포기 각서에 유치권자가 말하는 조건이 기재되어 있지 않음을 이유로, 비록 공사대금을 받지 못했다고 하더라도 유치권 포기각서는 유효하다고 판단하였다.
나아가 유치권 포기 각서를 작성하면 그 각서를 받은 상대방은 물론, 경매 절차의 낙찰자나 금융기관과 같은 제3자도 그 각서의 효력을 주장할 수 있는바, 공사업자가 유치권 포기각서를 작성할 때에는 신중에 신중을 기해야 한다.
법원 판단
유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 그리고 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다(대법원 2011. 5. 13.자 2010마1544 결정 등 참조).
(1) 먼저 피고가 설령 국민은행에 대하여 유치권을 포기한다는 취지로 유치권 포기서를 작성하였더라도 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다고 보아야 하고, 그 유치권 소멸은 유치권 포기서의 상대방인 국민은행뿐만 아니라 이 사건 각 부동산의 소유자인 원고도 주장할 수 있다고 보아야 한다.
(2) 그리고 원심판결 이유 및 기록에 의하면, ① 피고가 작성한 유치권 포기서에는 `피고는 이 사건 각 부동산 및 평택시 (이하 생략) 토지의 유치권자로서 유치권에 대한 권리를 모두 포기한다`는 취지의 내용만 기재되어 있을 뿐 원고가 피고에게 유치권의 피담보채권인 공사대금을 변제하는 것을 정지조건으로 한다는 취지의 언급이 없는 점, ② 피고는 유치권 포기서를 작성한 이후 2012. 6. 5. 원고에게 `변제이행 최고서`를 보내면서, 원고가 낙찰받을 당시 피고와 약속한 공사대금 채권을 포함한 6억 3,600만 원의 변제를 촉구하였을 뿐 이른바 `정지조건`에 관하여는 아무런 언급도 하지 않았던 점 등을 알 수 있는바, 이와 같은 사정들을 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 원심 판시와 같은 사정만으로 피고의 유치권 포기가 피고가 원고로부터 유치권의 피담보채권인 공사대금을 변제받는 것을 정지조건으로 한 조건부 법률행위라고 단정하기 어렵다.
(3) 그럼에도 원심은 유치권 포기의 효력이 원고에게는 미치지 않고, 설령 피고가 한 유치권 포기의 상대방이 원고라고 하더라도 그 유치권 포기에 정지조건이 있다고 판단하였는바, 이는 처분문서의 해석, 정지조건에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
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