판례 해설
모든 아파트의 관리사무소장이 자신의 업무를 잘 수행하면 좋겠지만, 그렇지 않고 업무태만으로 인하여 입주민들의 불만이 있는 경우도 발생한다. 이러한 경우에 입주자대표회의에서는 관리업체에 관리소장의 교체를 요구하게 되는바, 관리업체가 이에 불응하였다면 이러한 상황을 이유로 하여 위탁관리계약의 해지가 가능할까?
법원은 관리소장 교체 요구에 대한 불응이 중대한 의무 불이행이라고 볼 수 없고, 이러한 사소한 의무 위반을 이유로 일방적 위탁관리계약을 해지할 수 없다고 판시하였다.
법원 판단
1) 실체법상 해지사유의 존부
가) 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 해지의 적법 여부
(1) 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도 해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로는 부족하고, 법령이나 위·수탁관리계약에 해지사유로 명시되어 있거나 계약해지로 인한 불이익을 당하여도 형평의 원칙에 반하지 아니한다고 인정될 정도로 중대한 의무를 불이행한 경우에만 해지할 수 있다고 해석하는 것이 당사자의 의사 및 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 할 것이다.
(2) 이 사건의 경우 갑 제3호증, 을 제1 내지 6, 8, 9, 25호증의 각 기재 및 제1심 증인 D의 증언만으로는 원고가 계약해지에 이를 정도로 주택법 등 관계법령을 위반하였다거나 이 사건 계약을 불이행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한, 위탁관리의 경우에는 관리사무소장의 임면은 주택관리업자의 권한인 점, 관리사무소장은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격이 있어야 할 뿐만 아니라(주택법 제55조 제1항), 관리사무소장에 대해서는 손해배상책임을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 규정하고 있는 점(주택법 시행령 제72조의2), 피고가 거시하고 있는 사정이 이 사건 계약 제6조 제6항에서 정한 관리사무소장 교체요구사유에 해당하지 않는 점, 이 사건 계약 제6조 제6항 이외에는 피고가 원고에게 관리사무소장의 교체를 요구할 수 있는 법령 또는 계약상의 근거가 없는 점, 이 사건 계약 제14조 제1항 제4호에 따르면 관리소장이 2명 사직하였을 경우에는 이 사건 계약이 자동 해지되는 것으로 규정되어 있어 관리소장의 임면은 원고에게도 중대한 이해관계가 있는 점, 원고의 관리소장 C가 중대한 법령위반이나 계약위반을 하였다는 점을 인정할 증거가 부족한 점 등에 비추어 보면, 원고가 피고의 관리소장 교체요구에 불응하였다는 사정은 이 사건 계약의 해지사유가 될 수 없다.
따라서 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 피고의 이 사건 계약해지 주장은 이유 없다.
나) 민법 제689조 제1항에 의한 해지의 적법 여부
(1) 공동주택의 입주자대표회의와 주택관리업자 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같거나 유사하고(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 참조), 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있음은 피고 주장과 같다.
(2) 그러나 다음과 같은 사정을 종합하면, 공동주택의 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한되어 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자의 법령 위반이나 계약위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 주택법 시행령 제52조 제1항의 요건, 즉 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자등의 과반수의 찬성을 갖추어야 한다고 봄이 상당하다.
○ 공동주택의 관리업무에는 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 대행, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행 등이 포함되어 있어, 공동주택의 관리방법(위탁관리 또는 자치관리)의 결정, 위탁관리에 있어서 주택관리업자의 선정은 아파트 입주자등의 이익에 중대한 영향을 미친다.
○ 이러한 이유로 입주자대표회의가 구성된 후에는 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함) 또는 관리방법을 변경하기 위해서는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르도록 하고 있고(주택법 시행령 제52조 제1항), 위탁관리의 경우 주택관리업자의 선정은 원칙적으로 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 하고 있으며(주택법 시행령 제52조 제4항), 전문주택관리업자에 대하여는 일정한 인적·물적 시설을 갖춘 후 시장·군수·구청장에게 등록하도록 하는 한편(주택법 제53조, 주택법시행령 제68조 제1항, 주택법시행령 별표 8), 관할관청으로부터 교육(주택법 제58조)과 감독(주택법 제59조)을 받도록 하고 있고, 이를 어길 경우에는 형사처벌(주택법 제98조) 내지 과태료(주택법 제101조)의 제재를 가하고 있다.
○ 위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 하면, 위와 같이 엄격한 요건 아래 관리방법을 결정하고 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지가 몰각될 가능성이 크다. 나아가 위 조항을 제한 없이 적용하면, 주택관리업자도 언제든지 자유롭게 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되는데, 이러한 경우 입주자등의 이익을 크게 해치게 될 수도 있어 엄격한 요건과 절차에 따라 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지에 반하는 결과에 이르게 된다.
○ 위임계약에 있어서 위임이 위임인의 이익과 함께 수임인의 이익도 목적으로 하고 있는 경우에는 민법 제689조에 따른 해지가 제한된다고 봄이 타당하다고 할 것인데, 공동주택관리를 위한 위·수탁관리계약의 관리업무에는 청소, 경비, 소독, 승강기유지보수 등의 업무가 포함되어 있는 점, 이 사건 계약에 따르면 원고는 피고의 동의를 얻어 위와 같은 업무를 전문용역업체에 재위탁할 수 있고, 또한 계약기간이 2014. 12. 31.까지로 약정되어 있는 점 등에 비추어 보면 이 사건 계약이 입주자대표회의, 즉 피고의 이익만을 위한 계약이라고 보기 어렵다.
따라서 민법 제689조 제1항의 해지의 자유를 전제로 한 피고의 이 사건 계약해지 주장은 이유 없다.
2) 절차상 하자로 인한 이 사건 해지통보의 무효
가) 위·수탁관리계약의 해지는 필연적으로 주택관리업자의 변경을 가져오는 것으로 입주자등의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 점, 주택법 등 관계법령의 취지상 입주자등의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항은 원칙적으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 보아야 하는 점, 공동주택의 관리방법의 결정과 주택관리업자의 선정에는 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1의 제안과 전체 입주자 등의 과반수의 찬성이라는 엄격한 절차를 요구하고 있고, 주택관리업자의 선정은 원칙적으로 경쟁입찰의 방법에 의하도록 하고 있고, 예외적으로 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한하여 입주자대표회의 구성원 3분의2 이상의 찬성으로만 종전 주택관리업자를 선정할 수 있는 점(주택법 시행령 제52조 제4항), 공동주택 관리방법의 제안을 입주자대표회의의 의결사항으로 하고 있는 점(주택법 시행령 제51조) 등에 비추어 보면, 공동주택에 관한 위·수탁관리계약의 해지에는 그 해지사유 여하를 불문하고 입주자대표회의의 의결이 필요하다고 봄이 상당하다.
나) 주택법 시행령 제51조 제1항은 입주자대표회의의 의결에는 그 구성원(실제 선출된 구성원이 아닌 공동주택관리규약에 규정된 정원을 의미한다) 과반수의 찬성이 필요하다고 규정하고 있고, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항은 11인의 동별 대표자(501동대표 1인, 502동대표 1인, 503동 · 504동 · 505동대표 1인, 506동대표 1인, 507동대표 1인, 508동대표 1인,509동대표 1인, 510동대표 1인, 511동대표 1인, 512동대표 1인, 513동대표 1인)를 선출하여 이들로 하여금 입주자대표회의, 즉 피고를 구성하도록 규정하고 있는 사실, 이 사건 아파트 관리규약 제27조 제1항은 위 주택법 시행령 제51조 제1항과 같은 내용을 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 해지통보 당시 피고의 구성원으로 입주자대표회의 회장 E(503동 · 504동 · 505동대표), 감사 D(501동대표), 관리이사 F(511동대표), 기술이사 G(512동 대표), 총무이사 H(508동대표) 등 5인만이 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
위 인정사실에 의하면, 이 사건 아파트 관리규약이 동별 대표자 11인으로 피고를 구성하도록 규정하고 있으므로 피고가 이 사건 해지통보를 위한 의결을 하기 위하여는 그 과반수인 6인 이상의 동별 대표자의 찬성이 있어야 하는데, 이 사건 해지통보 당시 피고의 구성원은 5인에 불과하였으므로 의결성립요건조차 구비되지 않았다고 보인다. 따라서 피고의 이 사건 해지통보는 절차상 중대한 하자가 있어 무효이다.
(다) 이에 대하여 피고는 입주자등의 과반수의 동의가 있었으므로 입주자대표회의의 의결 없이도 이 사건 계약을 해지할 수 있다는 취지의 주장을 한다.
그러나 입주자대표회의의 의결을 입주자등의 과반수의 동의로 대체할 수 있는 아무런 법적 근거가 없고, 또한 위 주장 속에 관리방법의 결정 및 변경을 입주자등의 과반수에 의하여 할 수 있으므로 위·수탁관리계약의 해지도 입주자등의 과반수 동의로 할 수 있다는 취지가 포함되어 있다고 하더라도, 관리방법의 결정 및 변경은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하여야 하는데, 이 사건의 경우 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안이 있었다는 점에 관한 증명이 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
라) 따라서 피고의 이 사건 해지통보는 위와 같은 절차상 하자 때문에도 무효이다.
3) 2014. 5. 22.자 해지 통보의 적법 여부
을 제27 내지 33호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트 입주자들이 2014. 1. 17. 동별대표자 선거를 실시하여 동별대표자 9인을 선출하여 제4기 입주자대표회의를 구성한 사실, 2014. 4. 1. 개최된 입주자대표회의에 새로이 선출된 동별대표자 8인이 참석하여 이 사건 계약의 해지를 의결(찬성 6인, 반대 2인)한 사실은 인정된다.
그러나 앞에서 본 바와 같이 피고가 이 사건 계약을 해지하기 위해서는 원고가 주택법 등 관계법령을 위반하였거나 이 사건 계약상 의무를 불이행한 사실이 인정되어야 할 것이고, 그러한 사유가 없는 경우에는 적어도 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 제안 외에 나아가 위 의결 또는 제안을 기초로 한 전체 입주자등의 과반수 찬성이 있어야 할 것인데, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로(피고의 회의록인 을 제27호증에도 해지사유가 적시되어 있지 아니하다) 피고의 위 해지 주장도 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 이 사건 계약은 여전히 유효하고, 피고가 이 사건 계약의 효력을 다투고 있는 이상 이 사건 계약의 유효확인을 구할 이익도 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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