판례 해설
이 사건은 관리단과 관련된 사안과 판결이나, 아파트 입주자대표회의에도 적용될 수 있는 법리이므로 소개하고자 한다.
집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연설립되는 단체이지만, 관리규약의 제정은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성이 있어야만 가능하다. 그렇기 때문에 적법하게 규약이 설정되지 못한 관리단에서는 관리규약 없이 관리비를 부과하는 경우가 발생하게 된다.
이러한 관리단에서는 집합건물법 제17조에 따라 관리규약이 없는 경우에도 공용부분에 대한 관리비를 청구가 가능한데, 이 사건에서는 공용부분에 대한 관리비뿐만 아니라 장기수선충당금과 예비비, 관리업무비를 청구한 것이 문제가 되었다.
법원은 집합건물법에 따라 공용부분 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있으나, 세부 항목으로 청구하였던 장기수선충당금과 예비비, 관리업무비가 공용부분 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 사용되었음을 인정할 증거가 없고, 그와 관련된 관리단의 결의 또는 규약이 존재하지 않았으므로 집합건물법 제17조에서 정한 공용부분의 관리비용에 해당하지 않는다고 판단하였다.
법원 판단
1) 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도 집합건물법에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있고, 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것인데, 집합건물법 제18조의 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.
2) 원고가 주장하는 관리비 중 장기수선금 또는 예비비 항목과 관리업무비 항목을 제외한 나머지 항목은 A빌딩 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용이거나 입주자 전체의 이익을 위하여 A빌딩을 통일적으로 유지·관리할 필요가 있어 일률적으로 지출하게 되는 성격의 비용으로서 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것은 아니므로, 모두 공용부분에 관한 관리비에 포함된다고 봄이 타당하다.
3) 장기수선금 또는 예비비 항목으로 부과한 관리비는 A빌딩 중 공용부분 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 또는 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리하기 위하여 사용하였음을 인정할 증거가 없는 점, 달리 원고가 주장하는 장기수선금 또는 예비비가 집합건물법 제17조에서 정한 공용부분의 관리비용에 해당한다거나 그 부과와 관련한 관리단집회의 결의가 있다고 볼 만한 증거도 없는 점에 의하면 공용부분의 관리비에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.
4) 관리업무비는 그 부과에 관한 관련 법령의 근거나 관리단의 결의 또는 규약의 내용이 존재하지 아니하고, 원고가 관리업무비를 A빌딩 중 공용부분 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 또는 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리하기 위하여 사용하였음을 인정하기 어려우므로 공용부분의 관리비에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.
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