아파트 외벽 크랙 및 도색공사를 위한 공사업체를 선정하는 과정에서 사업자 선정지침을 위반한 경우, 공사업자와의 계약의 유효 여부
- 권형필 변호사
- 2월 26일
- 3분 분량
판례 해설
집합건물법 제15조에서는 공용부분 변경에 관한 사항을 규정하고 있다. 이에 따라 집합건물에서 공용부분에 관한 변경을 하기 위해서는 관리단집회를 개최하여 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 만약 이러한 절차를 거치지 않고 무작정 공용부분에 관한 변경 공사를 진행한다면 이는 절차 위반이기 때문에 높은 확률로 공사중지가처분이 인용된다.
그러나 공사중지가처분은 공사업자에게 매우 큰 타격을 준다. 일반적인 가처분에 비해 공사중지가처분과 같은 만족적 가처분은 일반적인 판결과 거의 동일한 효과를 발생시키기 때문이다. 그렇기 때문에 법률 위반이 아닌, 그보다는 상대적으로 사소한 선정지침이나 내부 규율을 위반한 것으로는 공사중지가처분이 인용될 가능성이 낮다.
이 사건에서는 아파트 단지 내 외벽 크랙과 도색 공사를 위한 입찰업체를 선정하는 과정에서 사업자 선정지침을 다소 위반하는 하자가 발견되었다. 하지만 이러한 공사는 공용부분 변경이라기 보다는 이를 유지 및 관리하기 위한 공사이므로 집합건물법상 공용부분 변경과 같이 엄격한 요건을 따라야 하는 것은 아니다. 결국 법원에서도 입찰 및 업체 선정 과정에서 다소 하자가 존재함을 인정하면서도, 그 절차가 명백하게 위법한 것은 아니라고 보아 공사 계약을 유효하다고 판단하였다.
법원 판단
입찰공고내용에 관한 입주자대표회의 결의 관련 이 사건 지침 위반 여부 및 위반의 효력
가) 이 사건 지침 제7조 제2항 및 같은 지침[별표 7]은 입찰공고 전 입찰과 관련된 중요한 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정한다.
나) 공동주택의 입주자대표회의가 공동주택의 보수 등을 위하여 사업자를 선정하여 계약을 체결하는 것은 사인 간의 계약이므로 법령에 특별히 정함이 있는 경우를 제외하고는 사적 자치와 계약 자유의 원칙 등 사업의 원리가 그대로 적용된다. 한편 공동주택관리법 제25조, 같은 법 시행령 제25조 제1항, 제3항 및 그 위임에 따라 고시된 이 사건 지침은 사업자 등 선정 절차를 공정하고 합리적·효율적으로 처리할 수 있도록 입주자대표회의가 사업자 등 선정사무를 처리함에 있어 내부적으로 지켜야 할 사항을 규정한 것으로, 입주자대표회의가 사업자 선정을 위한 입찰절차의 효력을 결정하거나 낙찰자를 선정하는 등의 사무를 처리함에 있어 이 사건 지침을 위반하였다는 사유만으로 이를 무효로 할 것은 아니다.
이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면, 채무자 입주자대표회의는 2017. 9. 7.자 회의에서 이 사건 아파트 단지의 외벽 크랙 보수공사, 외벽 도색공사, 1층 현관의 도색공사의 시행에 관하여 결의하였을 뿐 이 사건 입찰 공고의 구체적 내용에 관하여는 결의하지 아니한 것으로 보인다.
그러나 ① 2017. 9. 20.자 회의 진행 내용이 촬영된 동영상에 의하면, 채무자 입주자대표회의는 2017. 9. 20.자 회의에서 이 사건 입찰공고의 대략적인 내용을 설명하였고, 채무자 입주자대표회의의 구성원들 대다수는 그 내용에 이의를 제기하지 아니한 것으로 보이며(채무자 입주자대표회의 구성원 2명 및 당시 회의를 방청하고 있던 입주민 일부만이 이 사건 입찰공고에 문제를 제기한 것으로 보인다), 이 사건 입찰공고의 존재를 전제로 이 사건 공사의 범위를 확대하는 결의로 나아간 점, ② 채무자 입주자대표회의는 이 사건 공사의 하자 없는 수행을 담보하기 위하여 이 사건 입찰 참가자격을 제한하였을 뿐 채무자 A 공영과 이 사건 계약을 체결하기 위하여 위와 같은 자격 제한을 둔 것으로 보이지 않는 점(위와 같은 참가자격의 제한에도 불구하고 채무자 A 공영을 포함한 8개 업체가 이 사건 입찰에 참가하였다), ③ 채무자 입주자대표회의는 2017. 9. 20.자 회의에서 내부 전체에 대한 도색공사를 시행하기로 하는 별도의 결의를 하였으므로 결국 이 사건 공사 전체에 관한 채무자 입주자대표회의의 결의가 있었다고 볼 수 있는 점, ④ 이 사건 입찰공고에 관한 입주자대표회의의 결의가 없었다는 사정은 채무자 입주자대표회의 대표자의 대표권 행사에 영향을 미칠 수 있는 사항에 속하는데, 채무자 A 공영이 위와 같은 사정을 알았거나, 알 수 있었다고 볼 만한 자료는 없는 점, ⑤ 채권자가 주장하는 사유는 이 사건 지침의 별표3에서 정한 입찰 무효 사유에는 해당하지 아니한 점 등을 종합하면, 채권자가 제출한 자료만으로는 이 사건 입찰공고에 관한 채무자 입주자대표회의의 사전 결의가 업었다는 사정이 입찰 절차의 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대한 하자에 해당하여 이 사건 입찰이 무효라고 보기 어렵다.
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