아직 미완성 상태인 건물에 대해서도 유치권을 행사할 수 있을까?

판례 해설

유치권은 자신의 노력이나 비용을 투입하여 목적물의 가치를 상승시킨 사람이 주장하는 권리이다. 그렇다면 아직 유치권 행사 목적물이 완성되지 않은 상태에서도 유치권을 주장할 수 있을까.

이 사건에서 유치권자는 공사계약을 체결하고 공사를 진행하던 수급인으로, 공사를 진행하던 중에 해당 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인해 공사가 중단되었다. 이때까지 진행된 공사는 기초공사 및 골조 설치였다.

이에 법원은 아직 독립된 건물이 되지 못한 상황에서 유치권자가 진행한 공사는 토지의 부합물일 뿐이므로, 이에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다고 판단하였다.

법원 판단

건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.

기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다.

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