[ 판례 해설 ]
아파트를 건축한 시공사가 공사를 완성하고 등기를 마치면 해당 아파트의 소유권을 원시적으로 취득한다. 그렇다면 이렇게 시공된 아파트에 미분양된 전유부분이 존재할 경우, 그 부분의 관리비는 다른 구분소유자들이 분담해야 할까, 아니면 시공사가 부담해야 할까.
이에 대해 법원은 공동주택의 관리비가 개별 구분소유자가 아닌 전체 구분소유자의 공동의 이익을 위해 지출되는 비용이고, 전유부분 중 일부가 미분양된 상태라고 하더라도 해당 전유부분을 제외한 공용부분은 관리의 필요성이 인정되며, 특히 공용부분 관리비가 실제 입주나 실 사용 여부에 따라 달라진다고 볼 수 없는 등의 이유로 시공사가 미분양된 전유부분자의 지위에서 관리비를 지급해야 한다고 판단하였다.
[ 법원 판단 ]
공동주택관리법 제23조 제1항은 ‘공동주택의 입주자 등은 그 공동주택의 유지 관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다’고 규정하고 있고, 동법은 “입주자 등”이란 입주자와 사용자를 말하고(제2조 제7호), “입주자”는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하며(제2조 제5호), “사용자”는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말한다고(제2조 제6호) 정의하고 있따. 한편 이 사건 관리규약 중 해당 부분의 내용도 위왁 같음은 앞서 살펴본 바와 같다.
한편 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다”고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).
갑 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 신탁회사와 체결한 이 사건 신탁계약은 제10조 제1항에서 ‘위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유사용하고, 신탁부동산에 대한 보존, 유지, 수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.’라고 정하고 있고, 이 사건 신탁회사 앞으로 등기가 되면서 위 신탁계약서가 포함된 신탁원부가 등기부에 편철된 사실을 인정할 수 있는바, 피고와 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 아파트의 관리비용을 피고가 부담한다는 내용의 위 약정이 등기된 이상 이 사건 신탁회사는 제3자인 원고에게 관리비 지급의무를 부담하지 않는다고 대항할 수 있으므로, 등기명의가 이 사건 신탁회사 앞으로 되어 있음에도 불구하고 원고와의 관계에서 이 사건 신탁회사가 아니라 위탁자인 피고가 이 사건 73세대에 대한 보존, 유지, 수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담하게 된다.
앞서 본 인정사실 및 관련 규정, 법리를 종합하여 보면 이 사건 아파트의 관리주체인 원고는 공동주택관리법과 이 사건 아파트 관리규약에 따라 이 사건 아파트 입주자에게 관리비를 청구할 수 있고, 입주자는 공동주택의 소유자를 의미하는데, 이 사건 신탁계약의 수탁자인 이 삭너 신탁회사와 위탁자인 피고 사이에 관리비를 피고가 부담하도록 약정하였고 그 약정이 제3자인 원고에 대하여도 효력이 있으므로, 결국 이 사건 73세대에 대한 미납관리비 납부의무는 피고가 부담한다고 봄이 타당하다.
따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 73세대의 2016년 9월분부터 2018년 1월분까지의 미납관리비 합계210,309,230원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
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