소액임차인 가장 행위는 통정허위표시가 아닌 사해행위이다.

[ 판례 해설 ]

주택임대차보호법 상의 요건을 구비한 소액임차인은 해당 임차권을 언제 취득했는지 여부에 관계 없이 주임법상에서 정하는 최소한의 금액에 대해서 최우선 변제권을 갖는다. 그런데 일부 임차인들이 이러한 규정을 악용하여 경매 절차 개시 전에 집주인과 공모하여 소액임차인으로 가장하여 경매절차에서 소액의 보증금을 배당받는 경우가 있다.

이렇게 소액임차인으로 가장하는 행위에 대해서 법원은 이를 통정허위표시에 의한 무효라고 판단하지 않고, 오히려 채무자의 사해행위로 판단한다. 따라서 이 경우 임대차 계약은 취소되고, 경매절차에서 소액보증금으로 받은 배당금은 다른 채권자에게 배분된다.

대상판결은 임대차계약을 사해행위라고 판단할만한 사실관계를 명확히 설시하였다는 점에서 의미가 있다. 즉 집주인(채무자)의 재산상태가 이미 채무초과 상태에 놓여있고, 임차인은 임대인의 채무초과 상태를 알면서도 임대차 계약을 체결하였던 점, 또한 이례적인 부동산 중개사가 개입된 점, 그리고 임대차 보증금이 동일한 건물이나 동일한 지역의 다른 건물보다 훨씬 저렴하다는 점 등을 고려할 때 이러한 행위는 사해행위라고 판단된다.

[ 법원 판단 ]

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우 채무자의 악의는 추정되는 것이고 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).

이 사건에 관하여 보건대, ① 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 이 사건 부동산에 관하여 X 앞으로 대물반환예약을 원인으로 소유권이전담보가등기가 설정되어 있었고, 채권자를 주식회사 XX 은행으로 한 채권최고액 181,800,000원의 근저당권설정등기와 채권자를 원고로 한 채권최고액 5,500만원의 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었으며, OO 신용보증재단의 가압류등기도 마쳐져 있었던 점, ② 위와 같은 등기부상의 권리제한관계가 있어 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 뚜렷한 사정이 있었음에도 굳이 이 사건 임대차계약을 체결하였던 점, ③ 실제로 이 사건 임대차계약 체결 이후 3개월이 채 지나지 않아 이 사건 부동산에 관하여 경매절차가 개시된 점, ④ 이 사건 부동산은 서울 은평구에 소재하고 있고, 피고, A의 주소지 모두 서울이었음에도 임대차계약을 중개한 중개인의 중개사무소는 인천 계양구 계산동에 소재하고 있는바, 인천 소재 공인중개사에게 임대차계약의 중개를 의뢰할 특별한 이유가 있다고 볼 자료가 없는 점, ⑤ 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산의 전세시세(약 1억 5,750만원)에 비추어 이 사건 임대차보증금 3,300만원은 일반적인 시세보다 지나치게 저렴한 것으로 보이는 점, ⑥ 피고는 경제적인 어려움으로 저렴한 임대차 부동산을 구한 것이라고 하고 있으나, 이 사건 경매절차에서 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받은 점에 비추어 위와 같은 임대차 동기는 납득하기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 위에서 인정한 사실만으로는 피고가 선의였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고의 위 항변은 이유 없다.

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