소액임차권 설정 행위가 사해행위로 판단되는 경우란?

[ 판례 해설 ]

원칙적으로 단순 채권자인 임차인은 집행권원을 받아야 배당절차에 참여할 수 있지만 주택임대차보호법상의 요건을 충족한다면 순위에 상관 없이 우선변제권에 따라 일정액을 한도로 배당받을 수 있다.

그런데 간혹 이러한 법리를 악용해서 경매가 개시되기 직전에 일부러 임차권을 가장해서 선순위 채권자를 해하는 임차인들이 늘어났고, 이에 법원은 주택임대차보호법이 적용되는 대상과 요건을 강화하고 사해행위 법리를 적용함으로써 소액임차인에 해당하는지를 엄격하게 판단하게 되었다.

즉 채무자가 채무 초과 상태에 있을 때 임차권을 설정하는 행위는 이미 존재하는 다른 채권자를 해하는 사해행위이므로 소액임차인이 자신의 선의를 입증하지 못할 경우 다른 채권자의 사해행위 취소 청구를 인정함으로써 소액임차인에 대한 배당을 부정한 것이다.

또한 임차인의 악의를 판단할 때에는 임차인과 채무자와의 관계, 보증금 액수의 적절성, 임차권의 발생시기 및 상황 등을 종합하여 판단하는바, 이 사건에서는 비상식적인 보증금 액수로 인해 임차인의 악의 추정이 번복되지 않았다.

[ 법원 판단 ]

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보 물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조에서 정한 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다. 그리고 사해행위취소소송에서 채무자의 제3자에 대한 법률행위가 객관적으로 사해행위에 해당하는 경우에 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자가 그 법률행위 당시 선의였다는 사실을 증명할 책임이 있다.

한편, 위 법조에서 정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조에서 정한 임차권을 취득하는 사람은 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.

본 법리를 위 사례에 위와 같은 원심의 판단에는 사해행위에서 수익자인 임차권자의 악의 추정 및 선의 증명책임에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어남으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

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