상가임차인이 전대차 계약을 체결한 경우, 상가임대차보호법상 대항력을 유지하기 위한 요건

[ 판례 해설 ]

대상판결은 전대차 계약을 체결한 상가임차인이 반드시 숙지해야 하는 판례이다.

상가건물의 임차인이 건물을 인도받고, 사업자등록까지 마치면 그 다음날부터 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖게 된다. 문제는 임차인이 사업자등록을 한 후에, 사정상 스스로 영업행위를 할 수 없게 되어 부득이하게 전대차 계약을 체결할 경우, 그와 전대차계약을 체결한 전차인이 건물을 사용할 경우 사업자등록을 한 임차인이 계속해서 대항력을 갖는지 여부이다.

대상판결에서는 임차인이 영업을 하지 못하여 사실상 폐업한 상태에서 그와 전대차계약을 체결한 전차인마저 사업자등록을 하지 않았다면, 위 임차인에게는 더이상 대항력을 인정되지 못한다고 판단하면서, 만약 임차인이 그 대항력을 게속해서 유지하기 위해서는 실질적으로 점유하면서 사업하는 전차인이 자신의 이름으로 사업자등록을 하여야 한다고 판시하였다.

[ 법원 판단 ]

상가 건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항 의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003. 5. 27. ○○○에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스낵코너 영업을 그만두어 사실상 스낵코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스낵코너 영업을 한 ○○○는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.

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