상가임대차보호법 상에서 요구하는 요건을 갖추었으나 사실상 폐업한 상가임차인의 대항력 및 우선변제권 인정 여부

[ 판례 해설 ]

본디 임대인과 임차인은 채권관계에 불과하므로 과거에는 상가 건물의 소유권이 이전되어 소유자가 변경되면 임차인은 새로운 소유자에 대해 어떠한 권리도 주장하지 못하고 쫒겨나야만 했다.

그러나 임차인들이 속수무책으로 쫒겨나는 상황이 계속되자 입법자는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 제정하였고, 이로 인해 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 부여되었다. 다만 이러한 권리는 단순 채권자에 불과한 임차인에게 예외적으로 물권적 지위를 부여한 것이므로 대항력 및 우선변제권을 인정하기에 앞서 이를 인정받기 위한 요건을 구비하였는지를 엄격하게 판단하여야 한다.

이 사건의 피고는 상임법 상의 대항력을 주장하는 임차인으로, 임차인이 대항력을 갖추고 주장하기 위해서는 임대차의 목적물인 상가건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 구비하여야 하는바, 이 사건 피고는 이러한 형식상의 법적 요건을 모두 갖추었다.

그러나 이러한 피고에 대해서 법원은 위와 같은 형식상 요건을 갖춘 것만으로는 부족하고 실제로 사업을 운영하고 있을 것까지 요구하였다.

전술한 바와 같이 상임법 상의 대항력은 일반 채권자에 불과한 임차인에게 예외적인 권리를 인정한 것이므로, 대상판결과 같이 엄격하게 해석한 것은 지극히 타당하다.

[ 법원 판단 ]

살피건대, 상가건물의 임차인이 임대차보증금반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자을 받아야 하며, 그 중 위 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

그런데, 부가가치세법 제5조 제4항은 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업한 때에는 지체없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 관할세무서장은 지체없이 이를 말소하도록 규정여야 하는바, 이러한 법 규정의 취지와, 주택임대차의 경우, 전대차 등의 사유로 임차주택을 간접점유하고 있는 임차인의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 볼 수 없어 그 주민등록만으로는 대항요건을 구비한 것으로 볼 수 없는 법리( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조)를 종합해 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는, 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없어 상가건물임대차보호법상의 대항요건 나아가 우선변제권요건을 갖추지 못하였다 할 것이다(이 경우, 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 주택임대차의 경우처럼 건물을 직접점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다).

이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003.5.27. C 에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 위 사업자등록은 부가가치세법 및 상가전물임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 C는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 결국 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다 할 것이다.

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