상가건물 임차인이 2기 차임을 연체한 경우, 임대인이 임대차 계약을 해지했다면 상가임대차보호법상 갱신 청구권을 침해하는 무효인 행위일까?

[ 판례 해설 ]

상가임대차보호법은 당사자 사이의 임대차 계약의 내용이 임차인에게 특히 불합리한 경우에는 효력이 없다고 규정하고 있다. 한편 임차인이 3기 차임을 연체했다면 갱신청구를 할 수 없다고 규정하고 있는바, 만약 당사자 사이에 2기 차임을 연체한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다고 약정한 경우, 이를 임차인에게 불리한 조항임을 이유로 무효로 볼 수 있는지가 문제되었다.

그러나 민법 제640조에서는 임대인과 임차인 사이의 기본적 법률관계를 규정하면서 임차인이 2기 차임을 연체한 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바, 이에 대하여 법원은 상임법에서 규정하는 갱신요구 거절권과 민법상 계약 해지권이 다름을 지적하면서 상임법 제10조에 따른 계약 갱신 요구 및 거절에 관한 규정이 민법 제640조의 특례규정이 될 수 없다고 판단하였다.

결국 임차인이 2기 차임을 연체할 경우, 계약 갱신 요구권과는 관계없이 바로 임대차 계약이 해지될 수 있다는 점을 기억해야 한다.

[ 법원 판단 ]

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.

그런데 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항 은 “임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다"라고 규정하면서, 예외사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다. 위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약 갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임 지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로, 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.

이와 같이 상가건물 임대차 보호법에서 정한 임대인의 갱신 요구 거절권은 계약 해지권과 그 행사 시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약 해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.

그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.

그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.

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