상가 임대차 계약이 만료되어 재계약 할 경우, 상가건물임대차보호법에 따라 차임 증액에는 제한이 있다.

[ 판례 해설 ]

우리 민법은 기본적으로 당사자 사이의 사적 계약의 자유를 인정한다. 따라서 당사자 사이에 약정으로 차임을 증액하거나 감액하는 경우, 원칙적으로는 국가가 이에 관여할 수 없다.

그러나 상가 임대차 관계에 있어서는 임차인이 초기에 투입한 비용을 환수하기 위한 시간이 필요한바, 간혹 임대인이 이러한 사정을 이용하여 차임을 수 배 증액하는 경우가 있어서 특별히 상가 임차인을 보호할 필요성이 인정되었다.

이에 입법자는 상가임대차보호법을 제정하면서 제11조 제1항을 통해 일정 금액 이상으로 차임 증액이 불가능하도록 규정하였다. 주택임대차보호법에도 이와 동일한 조항이 있었지만, 주임법의 경우에는 임대인이 상승된 차임을 요구했지만 임차인이 이를 받아들이지 않을 경우에 임대인에게 계약 갱신 거절권까지 인정하여 유명무실해졌다. 그러나 상가임대차보호법에서는 임차인에게 5년간 갱신청구권을 보장하고 있는바, 차임 증감 청구권이 상가 임차인에게 매우 유익한 조항으로 자리잡았다.

그러나 해당 조항은 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 경우에 적용된다. 따라서 임대인과 임차인 사이에 합의로 보증금과 차임을 증액할 경우에는 사적자치 원칙이 우선 적용되기 때문에 해당 합의는 유효하므로, 임차인은 해당 조항을 이유로 합의가 무효라고 주장할 수는 없다.

[ 법원 판단 ]

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다’고 규정하고, 제2항에서 ‘제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.

원심이 같은 취지에서 원고와 피고가 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 의하여 이 사건 차임을 증액한 이 사건에서 상가건물 임대차보호법 제11조 의 적용을 배제하고, 피고의 다음과 같은 주장, 즉 피고가 위 규정에서 정한 증액한도를 초과하여 차임을 지급하였으므로 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상가건물 임대차보호법 제11조 에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

--

권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^

blog.naver.com/jeremiah92