상가 관리규약을 개정하면서 동일 업종의 영업 제한을 규정할 때, 특정 구분소유자의 동의가 필요할까?
- 권형필 변호사
- 7일 전
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판례 해설
상가 건물에서 독점업종으로 영업할 수 있다는 것은 상당한 메리트이다. 해당 건물 내에서 경쟁자가 없기 때문이다. 보통 이러한 사항은 상가를 분양받을 때 분양계약서에서 작성하거나, 이 사건과 같이 관리규약을 통해 규율한다.
이 사건 건물에서는 '이 사건 건물의 구분소유자, 임차인은 이 사건 건물에서 이미 영업하고 있는 업종과 동일 업종의 영업을 할 수 없다'는 규정을 포함하여 상가관리규약이 개정되었다. 원고는 해당 규정에 근거하여 피고가 원고와 동일한 업종으로 영업할 수 없다며 소송을 제기했다. 이에 피고는 해당 관리규약을 개정하는 과정에서 피고 임대인의 승낙을 받지 않았기 때문에 효력이 없다고 항변했다. 결국, 업종제한 규정이 특정 구분소유자의 동의를 얻어야 하는지 여부가 문제되었다.
집합건물법에 따라 관리규약을 설정, 변경 또는 폐지하는 과정에서 일부 구분소유자에게 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의가 필요하다(집합건물법 제29조 제1항 후문). 하지만 이 사건과 같이 업종제한에 관한 내용은 모든 구분소유자에게 영향을 미치는 내용이다. 따라서 특정 구분소유자의 동의를 얻을 사항이 아니다.
법원 판단
이 사건 규약이 적법하게 설정되었는지 여부
집합건물법 제29조 제1항 본문은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하고 있고, 같은 법 제37조 제1항, 제12조 제1항에 의하면 각 구분소유자의 의결권은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르는 것으로 규정하고 있다. 상가 건물이 집합건물법의 규율 대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조 소정의 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단규약을 통하여 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수 있다.
이 사건 금지 규정은 이 사건 규약이 최종적으로 개정된 2012. 1. 28.자 관리단총회에서 규약 개정 안건으로 상정되지는 않은 사실, 위 2012. 1. 28.자 총회 결의는 전체 구분소유자 24명 중 20명이 동의하였으므로 구분소유자의 동의율은 83.3%가 되고, 이 사건 건물 전체 전유부분 면적 1,055㎡ 중 927.13㎡의 전유부분 면적의 동의가 있었으므로 의결권의 동의율은 87.8%가 되어 집합거물법에 따른 관리단 규약 변경을 위한 의결정족수를 충족한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에서 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 비록 이 사건 금지규정의 제·개정이 위 총회의 안건으로 상정되어 있지 않다고 하더라도 이 사건 금지 규정을 포함한 이 사건 규약 전부가 위 총회에서 일체로서 적법하게 개정되었다고 볼 여지가 있을 뿐만 아니라, 가사 그렇지 않더라도 위 총회에서 개정된 규정들 외에 이 사건 금지 규정을 포함하는 다른 규정이 이미 적법한 관리규약으로 포섭되어 있다는 전제에서 의결이 이루어진 것으로 보이는 점 등의 사정을 더하여 보면, 이 사건 금지규정을 포함하는 이 사건 규약은 적법한 관리규약으로 봄이 상당하다. 이에 반하는 피고의 주장은 이유 없다.
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