[ 판례 해설 ]
「부동산실권리자명의등기에관한법률」 즉, 부동산 실명제가 시행된 후, 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결한 뒤 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 완료하면 매수인이 해당 부동산의 소유자가 된다. 그런데 간혹 명의신탁자가 명의 수탁자와 협의를 하여 등기는 명의수탁자 앞으로 되어 있지만, 실제로는 명의신탁자가 해당 부동산을 점유하는 경우가 있다.
위와 같은 상황에서 명의수탁자가 명의신탁자에게 목적물 반환을 청구하면, 원칙적으로 신탁자는 그 청구를 거절할 수 없고 목적물을 반환해야 하며, 반대로 명의신탁자는 수탁자에게 앞서 제공한 매수자금이나 취득세 및 등록세와 같은 취득비용을 청구할 수 있다. 그렇다면 명의신탁자가 해당 부동산에 투입한 유익비 등의 비용 역시 회수할 수 있을까.
이에 대해서 법원은 명의신탁자와 수탁자 사이에 체결한 임대차 계약에 대해서는 통정허위표시로 무효라고 판단하면서도, 당사자 간에 부동산 사용에 대한 묵시적 약정이 존재하였다고 보아, 사용대차에 대한 규정을 근거로 유익비 상환을 청구할 수 있다고 보았다.
[ 법원 판단 ]
민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약 관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의 무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면 피고는 소외인과의 사이에 이 사건 부동산에 관한 명의신탁약정을 체결하고 A 조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며 나아가 소외인과 통모하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장한 채 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔다는 것인바, 비록 피고와 소외인 사이의 위 임대차계약은 통정허위표시로서 무효라 할 것이나, 위와 같은 이른바 계약명의신탁의 경우 매도인인 A 조합이 피고와 소외인 사이의 명의신탁 약정 사실을 알고 있었다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1, 2항에 따라 수탁자인 소외인이 이 사건 부동산의 완전한 소유권을 취득한다 할 것인데(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결 참조), 소외인이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 대내외적으로 전한 소유권을 취득한 후에도 피고는 명의신탁자로 서 자신이 이 사건 부동산의 실질적인 소유자라는 인식하에 무상으로 사건 부동산을 점유·사용해 왔고, 소외인 또한 명의수탁자로서 이 사건 부동산이 실질적으로 피고의 소유라는 인식하에 피고의 위와 같은 점유·사용에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하였던 것이므로, 결국 피고와 소외인 사이에는 피고가 이 사건 부동산을 무상으로 점유·사용하기로 하는 묵시의 약정이 있었고 피고가 그러한 약정에 따라 이 사건 부동산을 점유해 온 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하는 중에 지출한 유익비에 관하여 위와 같은 사용대차계약의 당사자인 소외인에게 상환청구권을 행사할 수 있고, 그러한 유익비상환청구권의 변제기는 그에 관한 당사자의 약정 또는 위 사용대차계약 관계를 규율하는 법조항이나 법리에 의하여 정해진다 할 것이다.
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