부동산 경매에서 상가 임차인이 대항력을 주장하기 위한 요건

[ 판례 해설 ]

임차권은 민법상 채권관계이지만, 주택임대차보호법(이하 주임법) 또는 상가건물임대차보호법(이하 상임법)에서 요구하는 일정한 조건을 갖추면 실질적으로는 물권자의 지위를 누릴 수 있다. 즉, 임차권은 채권에 불과하지만 법에서 마련한 일정 요건을 충족하기만 하면 특별한 권리를 획득하는바, 이러한 이유로 우리 법원은 주임법이나 상임법의 요건을 엄격하게 해석하는 경향을 보인다.

더욱이 물권자는 대세적 효력을 가지므로 누구든지 상대방이 물권자의 지위에 있음을 확인할 수 있는 방법이 필요하다. 우리 법에서는 이러한 공시방법의 대표적인 예로 등기제도를 마련해두고 있다. 채권자의 지위인 임차인에게 요구되는 공시 방법은 점유와 공부상의 표시이다. 그러나 전술했듯이 요건을 갖추면 채권자가 물권자의 역할을 누릴 수 있게 되므로 법원은 임차인이 유효, 적절한 공시방법을 취했는지를 엄격하게 판단한다.

이 사안에서도 이러한 법원의 경향이 그대로 반영되었다. 즉, 임대차 계약서에 기재된 소재지와 등기부 상의 주소가 상이하며, 더욱이 건물의 일부를 임차한 임차인이 사업자등록을 신청하면서 자신이 임차한 건물 일부를 특정한 도면을 첨부하지 않았다면 이는 유효한 공시방법이 아니라고 판단하여 해당 임차인은 대항요건 불비를 이유로 상임법의 적용을 받지 못하게 되었다.

[ 원고의 주장 ]

원고는, 피고의 근저당권 설정 등기 경료 이전에 원고가 이 사건 각 부동산의 3-5층 일부를 임차하여 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었으므로, 이 사건 경매 절차에서 원고가 피고에 우선하여 위 임대차보증금 140,000,000원을 배당받을 권리가 있다고 주장한다.

[ 법원 판단 ]

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록 신청서에 임대차 계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차 계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차 계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록 신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.

원심이 판단한 사실관계가 위와 같다면 원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청시에 첨부한 임대차 계약서상의 임대차 목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부 상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

원심이 원고가 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차한 것이 아니라 단지 음료 등 판매업의 영업권만을 임차하였다고 보아 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 부가적으로 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판단하여 결국 원고의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

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