판례 해설
유치권은 타인 소유의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그에 관하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 이를 점유할 수 있는 권리이다. 유치권이 성립하기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 한다. 먼저 그 물건이 유치권자가 아닌 타인의 소유여야 하며, 유치권자가 그 물건을 점유하고 있어야 한다. 또한 채권의 변제기가 도래해야 하며, 유치권자의 채권과 그 물건 사이에 견련관계가 있어야 한다.
주로 공사대금을 지급받지 못한 공사업자가 그 대금을 지급받을 때까지 자신이 도급받아 건축한 건물을 점유하는 것이 유치권 행사다. 그런데, 만약 건물 신축 공사가 진행되다가 중단된 경우에는 유치권이 인정될 수 있을까.
앞서 말했듯이, 유치권이 성립하려면 유치권자의 채권과 점유하고 있는 물건 사이에 견련관계가 인정되어야 한다. 즉, 채권이 물건에 관하여 발생해야 하는 것이다. 그렇다면 공사가 완성되지는 않았으나 어느 정도 비용이 투입된 것은 사실이니 유치권이 성립한다고 생각할 수 있다. 그러나 이는 건물이 어느 정도까지 건축되었냐에 따라 달라진다. 즉, 기둥과 주벽, 그리고 지붕이 있어서 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있다면 유치권이 인정된다. 그러나 독립한 건물로 볼 수 없다면 이는 단순한 토지의 정착물일 뿐인므로 그 정착물에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다. 나아가 공사 중단할 때까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 발생한 것이 아니기 때문에 토지에 대한 유치권 행사도 불가능하다.
물론 토지 유치권이 성립하지 않는 것은 아니다. 토목공사 등을 하여 토지의 성질이나 기능 등이 변경되었다면 그로 인해 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 발생한 것으로 인정되어 유치권이 성립된다 인정한 판례도 있다. 하지만 이 사건과 같이 독립한 건물로 볼 수 없는 상태나, 건물 공사를 위한 터파기 공사만을 마치는 등 미완성 상태에서 공사가 중단되면 유치권 성립이 부정되니 공사업자로서는 주의해야 한다.
법원 판단
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사 중단시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긱 것이 아니므로 위 공사대금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사 중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것은 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다.
따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다.
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