판례 해설
일반적으로 도급계약서나 분양계약서에는 지체상금 조항이 존재한다. 이는 약정한 기한까지 건물이 완성되지 못하거나 입주하지 못하게 되었을 경우, 도급인이나 수분양자의 피해를 배상하기 위한 것으로 손해배상액의 예정의 성격을 갖는다.
이러한 손해배상액의 예정은 계약을 체결한 상대방의 채무불이행으로 인한 손해배상액을 산정할 필요 없이 완공이나 입주 지연 등과 같은 사정이 발생하면 약정한 금액을 배상하게 되므로 불필요한 손해배상 청구 소송을 거칠 필요가 없다는 것이 장점이다.
따라서 도급계약이나 분양계약을 체결할 때 이러한 지체상금 조항을 추가한다면 나중에 이러한 문제가 발생했을 때 손해액을 특정, 입증하지 않고도 바로 약정된 손해배상액을 청구할 수 있다.
법원 판단
원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 에□□□종합건설이 원고들에 대한 중도금의 금융권 융자를 알선하고 그 중도금 대출 시부터 이 ○○아파트의 실제 입주 지정일까지의 중도금 이자 전액을 납부한 사실은 인정되나, 위와 같은 사정만으로 원고들에게 이 ○○아파트의 입주지연에 따른 손해가 없다고 보기 어렵고, 이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것이므로, 원고들로서는 피고 등이 계약상 의무를 불이행하여 입주 시기를 지연한 경우 자신들이 입은 실제 손해를 입증할 필요 없이 이 사건 분양계약상의 지체상금을 청구할 수 있다고 할 것이라는 이유로, 지체상금 산정의 대상이 되는 `기납부한 대금`에서 중도금을 공제하여야 한다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 앞서 본 바와 같이 이 사건 입주지연이 에□□□종합건설의 과실 없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것이라고도 볼 수 없으므로, 원심이 지체상금의 발생 시기(시기)를 입주예정일 다음날인 2003. 10. 1.로 보아 지체상금액을 계산한 조치도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것인바, 민법 제398조 제2항의 규정에 따라 계약당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반 사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에는 이를 적당히 감액할 수 있다 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 나타난 제반 사정에 비추어 최초 수분양자 또는 입주예정일 이전에 승계한 원고들의 경우에는 각 30%, 입주예정일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 50%, 입주시작일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 80%를 감액함이 상당하다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 손해배상예정액의 감액기준에 관한 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
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