근린생활시설을 주거용으로 사용하고 있는 경우, 주택임대차보호법이 적용될 수 있을까?

판례 해설

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 대항요건을 갖추어야 한다. 그러나 이보다 더 기본적인 요건은 해당 건물이 주거용 건물이어야 한다는 것이다. 만약 주거용 건물이 아니라면 주택임대차보호법이 아니라 민법이 적용되기 때문에 임차인은 주택임대차보호법에 따른 권리를 주장할 수 없게 된다. 그렇다면 근린생활시설을 주거 목적으로 사용하고 있는 경우에는 어떻게 될까.

이에 대해 법원은 주거용 건물인지에 대한 판단은 해당 건물의 공부상 표시로 단정하는 것이 아니라 건물을 임차하여 사용하는 목적으로 판단한다고 설시하였다. 따라서 공부상 주거용 건물이 아닌 건물을 임차하였다고 하더라도 주된 사용 목적이 주거에 있다면 주택임대차보호법이 적용될 수 있는 것이다.

특히 이 사건에서는 근린생활시설을 임차하여 미용실 점포로 사용하고 있었지만, 아이들을 위한 공부방과 화장실, 부엌 등 주거 목적으로 사용하고 있는 부분이 임차한 부분의 절반 이상이기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물이라고 판단되었는바, 임차인의 입장에서는 매우 유익하고 의미있는 판결이다.

법원 판단

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물은 주거와 영업을 목적으로 건축된 것으로서 공부상으로도 근린생활시설 및 주택용 4층 건물로 표시되어 있으며, 피고 이×순이 임차하여 점유하고 있는 이 사건 건물의 1층 중 원심판결의 별지도면 표시 “가”부분(이하 “가”부분이라고 한다)은 30.94평방미터로서 주거 및 미용실 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차 후 2자녀를 데리고 입주하였으며 “가”부분은 방 1칸 약 13.06평방미터와 미용실(점포) 약 17.8평방미터로 나뉘어 있고, 피고 나@옥이 임차하여 점유하고 있는 같은 도면표시 “나”부분(이하 “나”부분이라고 한다)도 30.94평방미터로서 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였다.

'나'부분은 방 1칸 약 9.2평방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있고 이 사건 건물의 소유자(임대인)이 던 소외 망 김♤준은 이 사건 “가”, “나”부분 각 방에 새마을 보일러 시설과 수도시설을 하여 준 사실, 피고 나@옥은 입주후 소유주의 승낙아래 이 사건 “나”부분 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 사실, 또한 피고들은 소유주의 승낙 아래 이 사건 “가”, “나”부분 뒷쪽으로 각 방에 연접하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 각각 부엌으로 사용하고 있으며 그곳에 문을 달고 위 건물 뒷쪽으로 출입하면서 위 건물 뒷쪽 부지에 장독대를 설치하고 그곳에 위치한 화장실을 공동 사용하고 있다.

따라서 실질적으로 피고 이×순은 “가”부분 중 점포 약 17.8평방미터를 제외한 방1칸 및 부엌 약 6.5평방미터 합계 약 19.56평방미터를 주거시설로, 피고 나@옥은 “나”부분 중 점포 약 16평방미터를 제외한 위 방 1칸과 점포간 출입구, 다락 및 부엌 약 6.5평방미터 등 합계 약 26.64평방미터를 주거시설로 사용하고 있는 사실을 인정하였는바, 일건기록을 통하여 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍할 수가 있고 사실관계가 그와 같다면 피고들이 점유하고 있는 “가”, “나”부분은 주택임대차보호법 제2조 후단에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 원심의 판단은 정당하다고 보아야 할 것이다.

그리고 피고들이 이 사건 임대차계약 체결시 부동산의 표시를 점포라고 하였다던가, 이 사건 건물의 전체용도나 공부상 또는 경락허가결정상의 건물의 표시 또는 사진과 도면의 모습이 소론과 같고 건물 밖의 부엌은 무허가로 증축된 것이라고 하더라도, 피고들이 임차하여 점유하고 있는 건물부분이 같은법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정함에 방해가 된다고 할 수는 없다고 본다. 따라서 논지는 이유 없다.

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