[ 판례 해설 ]
경매를 전문으로 하는 사람들은 유치권보다 법정지상권을 더욱 중요하게 생각한다. 만약 건물만 물건으로 나온 경매절차에서 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 낙찰가격이 천정부지로 떨어지지만, 이와 반대로 토지만 경매 물건으로 나온 경매절차에서 법정지상권이 성립한다면 토지의 낙찰가격은 통상 1/10 이하로 하락하기 때문이다.
우리나라는 토지와 건물을 별도로 판단하는 이원적 체계를 가지고 있다. 건물은 필수적으로 토지의 사용을 전제로 하기 때문에 건물과 토지가 같은 사람에게 속하지 않는다면 건물 소유자는 토지 소유자와 해당 토지를 사용·수익할 수 있는 지상권 또는 임차권 계약을 체결해야만 토지를 사용·수익할 수 있고, 건물 철거를 피할 수 있게 된다.
그런데 위와 같이 당사자간의 합의로 지상권 또는 임차권 계약을 체결할 시간적 여유마저 없었음에도 불구하고 토지를 사용할 법적 권원이 없다는 이유로 무조건 건물이 철거되어야 한다면 이는 사회적, 경제적으로 크나큰 손실을 야기한다. 이에 입법자는 예외적인 경우에 한하여 법정지상권이라는 제도를 마련하였고, 이 사안은 그 중에서도 ‘관습상 법정지상권’에 관한 것이다.
관습상 법정지상권이 성립하기 위해서는 ① 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하고 있었으나, ② 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등 법률에 규정된 사유 인하여 위 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에 ③ 소유권이 각각 다른 사람에게 귀속 될 당시 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 이 사건에서는 위 요건 중 ① 이 문제되었다.
원심은 ① 요건에 해당하는 건물과 토지의 소유자가 동일한지 여부의 판단 시기를 낙찰자가 매각대금을 완납한 때라고 보았지만, 대법원은 압류의 효력이 발생된 때를 기준으로 판단하였다. 즉, 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상의 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당한다는 법조문(민사집행법 제144조 제1항제2호)을 고려할 때 대법원의 판단은 지극히 타당한 것으로 보인다.
[ 법원 판단 ]
동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.
강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료 된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로(민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서, 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다.
한편 강제경매개시결정이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.
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