[ 판례 해설 ]
관리사무소장이 자신의 명의로 아파트 관리 계약을 체결하였어도, 해당 관리사무소장은 형식적인 당사자이기 때문에 그 계약의 권리와 의무는 관리사무소장이 아니라 입주자대표회의에게 발생한다.
즉, 아파트와 관리업체 사이에 체결된 위탁관리계약은 민법상 위임계약이므로, 아파트 입주자대표회의가 관리업체에게 아파트 관리 업무를 위탁하고, 관리업체는 입주자대표회의로부터 위탁받은 업무를 처리하는 대리인이므로 그 계약의 내용은 당연히 입주자대표회의에게 귀속되는 것이다.
사실 이러한 법리는 상식적인 내용이지만, 문제는 계약 주체에 관하여 국토교통부 지침 등에서는 관리업체(변경 이전에는 관리사무소장이었다)라고 기재하고 있는 반면, 법원에서는 입주자대표회의를 계약의 주체라고 보는바, 혼란을 잠재우기 위해서라도 빠른 시일 내에 국토부 지침이 수정되어야 할 것이다.
[ 법원 판단 ]
구 주택법(2009. 12. 29. 법률 제9865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 자치관리로 공동주택의 관리방법을 ○○아파트의 경우 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 관리주체로 규정하고 있고[제2조 제14호 (가)목], 구 주택법을 비롯하여 그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2010. 3. 15. 대통령령 제22075호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 주택법 시행규칙(2010. 7. 6. 국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 여러 조항에서 자치관리기구와 관리주체인 관리사무소장에 관하여 규정하고 있다.
즉 자치관리기구는 입주자대표회의에 의해 일정한 기술인력 및 장비를 갖추어 구성되고 입주자대표회의의 감독을 받으며(구 주택법 제43조 제4항, 구 주택법 시행령 제53조 제1항, 제2항 및 별표 4), 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장과 자치관리기구의 직원은 입주자대표회의에 의해 임면된다(구 주택법 제55조 제1항, 구 주택법 시행령 제51조 제1항 제4호, 제53조 제3항 및 제4항, 제72조). 그리고 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지ㆍ보수 등 업무를 담당한다(구 주택법 제55조 제2항, 구 주택법 시행령 제55조 제1항, 구 주택법 시행규칙 제25조, 제32조).
위와 같은 구 주택법령의 체계 및 내용과 더불어, ① 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 그 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없는 점, ② 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 ○○아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리ㆍ의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리ㆍ의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다.
--
권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
← 권형필 변호사의 네이버 블로그 바로 가기
← 권형필 변호사의 유튜브 채널 바로 가기
Comments