판례 해설
아파트 입주자들로 구성되는 입주자대표회의는 대부분 비법률가와 건물 관리 업무에 대해 잘 알지 못하는 일반인들로 구성된다. 그래서 전문 지식과 관리를 보완하기 위해 관리전문가인 관리업체와 관리계약을 체결하거나 관리소장을 통해 자치관리를 하는 경우가 대부분이다. 결국 아파트에서 위탁관리를 선택하든, 자치관리를 선택하든 간에 결국 아파트의 관리는 관리주체가 담당하게 된다.
이러한 관리주체의 업무 중 가장 중요한 것을 꼽자면 바로 관리비 징수이다. 일반적인 채권의 소멸시효는 10년인 반면, 관리비는 3년이라는 단기소멸시효가 적용되는바, 만약 관리주체가 관리비 징수 의무를 소홀히 하여 관리비를 징수할 수 있는 소멸시효가 완성되었다면 어떻게 될까?
이에 대해 법원은, 관리주체에게는 관리비 납부 고지 외에 소멸시효 기간이 임박했을 때 소멸시효 중단을 위한 조치를 할 의무가 있는데, 이를 게을리하여 소멸시효가 완성되었다면 입주민들에게 재산상 손해를 입힌 것이므로 손해배상 책임이 있다고 판단했다.
따라서 관리업체 및 관리소장과 같은 관리주체로서는 대상판결을 숙지하여 관리비 채권의 소멸시효가 완성되기 전에 그 사실을 입주자대표회의에 알리고, 나아가 시효가 완성되지 않도록 지급명령신청이나 소 제기와 같이 적절한 시효 중단 조치를 취해야 한다.
법원 판단
구 주택법 제55조 제2항 제1의 나목 및 같은 조 제3항에 의하면, 관리소장은 '관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행'등의 업무를 수행하도록 규정하고 있고, '제2항 제1호 가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재산상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다'고 규정하고 있으며, 같은 법 제55호증의2에 의하면 '주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있는바, 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위함인 점을 감안하면, 원고에 소속된 관리소장이 수도, 전기요금 등의 징수를 위해 관리비 납부고지를 하는 것에서 더 나아가 소멸시효 기간이 임박하였을 경우 소멸시효 중단을 위한 법률적 조치를 취하도록 보고할 의무가 있고, 원고에 소속된 관리소장이 이를 소홀히 하여 입주자에게 재산상 손해를 입혔다면 원고도 그 사용자로서 입주자에게 손해를 배상하여야 한다.
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