공사가 중단된 경우, 공사업자가 작업하고 있던 정착물이나 토지에 대해 유치권을 주장할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 2024년 12월 18일
- 2분 분량
판례 해설
유치권은 '시간에 앞선 자가 권리에도 우선한다'라는 담보물권의 기본적인 취지와 배치되는 측면이 있는 것은 분명하다. 하지만 그럼에도 법에서 유치권을 인정하는 이유는 채권/채무 관계를 공평의 원칙에 따라 해결하기 위함이다. 만약 자신의 비용과 노력을 들여서 타인 소유의 물건 가치를 상승시킨 사람이 그 대금을 받지 못했음에도 불구하고 점유를 이전해야 한다면 공사업자와 같이 용역을 투입한 사람으로서는 채권 변제는 물론이고 추심마저 곤란해질 수 있기 때문이다. 이러한 유치권은 동시이행항변권과 유사해 보이지만 유치권은 모든 사람에게, 그리고 변제받을 때까지 주장할 수 있다는 점 등에서 차이가 있다.
그렇다면 공사를 진행하던 중에 공사가 중단된 경우에도 유치권을 주장할 수 있을까. 이러한 문제는 기존 건물의 철거나 터파기 작업부터 진행하는 경우에는 나름의 비용이 투입되었지만, 아직 그에 따른 공사가 건물의 완성이라고 보기 어려운 경우에 발생한다.
이 사건에서는 공장 신축 공사를 도급받은 공사업자가 기초공사를 진행하면서 구조물까지 설치한 상태에서 해당 토지가 경매로 넘어감으로 인해 공사가 중단되었다. 이에 대해 대법원은, 해당 구조물은 독립한 건물이 아닌 토지의 부합물이기 때문에 이에 대해서는 유치권을 주장할 수 없고, 나아가 공사업자가 가지고 있는 채권은 공장 건물 공사에 대해 발생한 것이기 때문에 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 없다고 판단했다.
법원 판단
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사 중단시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사 중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심 결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다.
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