경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인, 배당요구를 해야 할까?
- 권형필 변호사
- 2일 전
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판례 해설
주택임대차보호법에 따라 임차인이 우선변제를 받으려면 기본적으로 배당요구를 해야 한다. 만약 배당기일에 배당요구를 하지 않는다면 배당을 받을 수 없는 것은 물론이고, 부당이득반환도 청구할 수 없다. 또한 주택임대차보호법상 최우선변제권을 가지는 소액임차인에게도 동일한 법리가 적용된다.
그런데 아래 사건에서 살펴볼 임차인은 임차권등기명령에 따라 경매개시결정의 등기가 이뤄지기 전에 이미 그 사항이 등기되어 있었다. 그렇다면 해당 임차인은 배당요구가 필요할까?
일반적으로 경매개시결정의 기입등기가 이뤄지기 전에 등기된 사람은 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있고, 배당이의나 부당이득반환을 청구할 수 있다.
이에 법원은, 경매개시결정이 이뤄지기 전에 임차권등기명령을 마쳐서 등기된 임차인이라면 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있고, 임차권등기에 따른 우선변제권이 소멸하는 것도 아님을 확인하였다.
법원 판단
주택임대차보호법 제34조의2 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.
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