경매개시 이전부터 점유했어도 유치권이 부정될 수 있는 상황!
- 권형필 변호사
- 2024년 9월 25일
- 2분 분량
판례 해설
유치권이 성립하려면 기본적으로 피담보채권과 점유가 인정되어야 한다. 그런데 간혹, 이 요건을 모두 갖추었어도 유치권 성립이 부정되기도 한다. 대표적으로 유치물에 대해 압류가 진행되거나, 경매개시결정 등기가 완료된 경우다. 이때는 압류의 처분금지효가 발생하기 때문에 채무자가 처분행위를 하더라도 경매 절차의 낙찰자 등에게 대항할 수 없게 되는 것이다.
이 사건의 경우, 공사를 진행하던 중에 경매개시결정이 내려졌다. 당연히 공사의 완성은 경매개시 기입등기 이후에 이뤄졌는바, 피담보채권인 공사대금채권의 변제기는 특별한 사정이 없는 한 공사의 완성 시점이다. 결국 점유는 경매개시 전부터 이뤄졌다고 하더라도 피담보채권은 경매개시 이후에 발생했으므로 해당 유치권으로는 경매절차의 낙찰자에게 대항할 수 없는 것이다.
일반적으로 유치권이 가장 많이 깨지는 경우는 경매개시결정 이후에 점유를 시작하는 상황이지만, 이와 같이 피담보채권이 뒤늦게 성립하여 경매개시 이전부터 점유했어도 유치권이 부정되는 상황이 발생할 수 있으니 공사업자로서는 주의해야 한다.
법원 판단
유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.
그러나 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍할 수 없다. 원심판결 이유에 의하더라도, 피고들은 이 사건 경매개시결정 후인 2009. 7. 30.에야 이 사건 공사를 완공하였다는 것이고, 그 공사대금채권의 변제기에 관한 별도의 약정이 있었다는 등의 사정에 관하여 아무런 설시가 없으며, 기록을 살펴보아도 그러한 사정을 발견할 수 없는바, 사실관계가 이와 같다면 비록 피고들이 이 사건 경매개시결정 전에 점유를 시작하였따 하더라도 그 공사대금채권의 변제기가 이 사건 경매개시결정 전에 도래하였다고 볼만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않으므로, 이 사건 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.
그럼에도 원심은 공사대금채권의 변제가 도래 여부와 유치권의 성립 시기 및 경매개시 결정과의 선후에 관하여 따져보지도 아니한 채 위 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결은 유치권과 경매절차에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
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