경매 절차의 최고가 매수인과 임대차 계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 인정될까?
- 권형필 변호사
- 3월 21일
- 2분 분량
판례 해설
주택임대차보호법이 제정되기 전까지는 임대차 관계에도 민법이 적용되었다. 하지만 이로 인해 임차인에게는 채권적인 효력만 인정되었다. 그로 인해 임대차 부동산의 소유자가 변경되면 임차인은 보증금도 돌려받지 못한 채 내쫒기듯 나가야 하는 상황이 발생했다. 이러한 문제를 해결하기 위해 주택임대차보호법이 제정되었고, 이에 따라 임차인은 기존보다 강력하게 보호받게 되었다.
주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 기본적으로 정당한 임대권한이 있는 임대인과 계약을 체결해야 한다. 그런데 오늘 살펴볼 사례에서는 등기부상 소유자나 낙찰자가 아니라 경매 절차의 최고가 매수 신고인과 임대차 계약을 체결하여 문제되었다. 최고가 매수인은 아직 낙찰대금을 납부하지 않았기 때문에 소유권이 없는 상태이다.
이에 원심법원은 임차인이 최고가 매수인과 임대차 계약을 체결하고, 그에 따라 주택의 인도와 주민등록, 나아가 확정일자까지 받았기 때문에 주택임대차보호법상 우선변제권을 주장할 수 있다고 판단했다.
하지만 대법원은 최고가 매수신고인에게는 적법한 임대권한이 없다고 판단했다. 결국 임차인은 최고가 매수 신고인과 임대차 계약을 체결하고 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었지만, 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없는 것이다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때에는 임대인이 정당한 임대권한을 갖고 있는지를 우선적으로 확인해야 한다.
법원 판단
주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차 계약을 체결할 것이 요구된다.
그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권 설정 등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가 매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 가록상 찾아볼 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가 매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
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