경매 전부터 유치권 현장을 점유했다는 사실은 현황조사서로 입증할 수 있습니다!

판례 해설

유치권을 주장하려는 유치권자는 경매개시 기입등기가 완료되기 전에는 유치권 현장을 점유해야 한다. 만약 경매개시 이후에 점유했다면 유치권의 성립요건을 모두 갖추었다고 하더라도 해당 유치권은 압류의 처분금지효에 반하여 인정될 수 없다.

그렇다면 유치권자의 점유가 경매개시 전부터 이어졌는지, 아니면 경매개시 이후에 시작된 것인지를 어떻게 입증할 수 있을까. 특히 낙찰자는 그 사실을 알기 어려운 반면, 유치권자 역시 이를 입증하지 못한다면 허울 뿐인 주장이 된다.

이 때에는 법원의 현황조사서를 살펴보면 간단하다. 경매가 개시되면 법원은 그 즉시 감정평가와 채권 신고 및 배당요구의 최고, 그리고 현황조사를 진행하는데, 이는 법원 집행관이 작성하는 조서로서 해당 경매 물건이 어떤 상태에 있는지와 더불어 이를 점유하고 있는 사람은 누구인지 등을 기재한다.

따라서 현황조사서에 점유자로 기재되어 있지 않다면 그 이유 여하에 관계 없이 유치권자는 경매개시 이후에 점유를 개시한 것으로 되어 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없다.

법원 판단

이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장·입증할 책임이 있으므로(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.

그러므로 이에 관하여 살피건대, 을 제3호증의 기재, 을 제4호증의 1 내지 6의 각 영상에 의하면, 피고 주식회사 B가 2013. 7. 22. 그 본점을 이 사건 각 부동산의 소재지인 평택시 (상세 주소 생략)으로 이전한 사실, 이 사건 건물 내부 벽면에 피고 주식회사 B의 사무실이 존재함을 알리는 안내판 등이 부착된 모습을 촬영한 사진이 이 법원에 제출된 사실은 인정된다.

그러나, 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 “현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응 함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음.”이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사 Y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 미쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 이 사건 각 부동산에 관한 피고들의 유치권은 나머지 점에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 존재하지 아니한다고 할 것이고, 피고들이 이 사건 경매절차에서 유치권을 주장함으로써 원고에게 이 사건 각 부동산의 저가 매각에 따른 채권회수액 감소 등의 위험이 존재한다고 할 것이므로, 원고가 피고들에 대하여 피고들의 유치권이 존재하지 아니한다는 확인을 구할 법률상 이익도 인정된다.​

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

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